Chiều 19/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.
Mỗi tài sản một định danh pháp lý
Nêu ý kiến thảo luận, ĐBQH Nguyễn Cao Sơn (đoàn Phú Thọ) bày tỏ tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Đại biểu đề nghị 3 thước đo khi sửa luật là: dự án có được khơi thông; chi phí tuân thủ có thực giảm; tiền và quyền tài sản của người dân có được bảo vệ tốt hơn.
"Tinh thần xuyên suốt cần là mỗi tài sản một định danh pháp lý, mỗi dòng tiền một địa chỉ và mỗi rủi ro một chủ thể chịu trách nhiệm", đại biểu Nguyễn Cao Sơn cho hay.
Đại biểu cũng kiến nghị, mở quyền mua phần diện tích sàn cho cá nhân nước ngoài, nhưng phải xác định được chính xác họ đang sở hữu cái gì; với dự án trên quỹ đất thanh toán BT, không biến người mua ngay tình thành lớp bảo đảm thứ hai; bảo vệ khách hàng phải bắt đầu từ đường đi của 95% dòng tiền, không chỉ giữ lại 5% cuối cùng; chuyển nhượng dự án phải là một cuộc hoàn tất có kiểm soát, không phải một chuỗi giấy phép; mở thị trường chuyển nhượng hợp đồng phải có khóa chống bán hai lần và không tạo giấy phép số.
ĐBQH Nguyễn Cao Sơn (Ảnh: Hữu Thắng).
Đối với kiến nghị bảo vệ khách hàng phải bắt đầu từ đường đi của 95% dòng tiền, không chỉ giữ lại 5% cuối cùng. Đại biểu nêu rõ, khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai đang cấp vốn nhưng không kiểm soát như ngân hàng.
"Giới hạn đặt cọc, giữ 5% đến khi cấp Giấy chứng nhận và bảo lãnh đều cần thiết; nhưng 5% không thể làm "áo phao" cho 95% bị dùng sai mục đích. Mọi khoản giữ chỗ hoặc thiện chí nhằm giữ quyền mua phải được coi là đặt cọc và chỉ thu khi tài sản đủ điều kiện", đại biểu nêu.
Do đó, đại biểu Nguyễn Cao Sơn đề nghị tiền ứng trước qua tài khoản riêng của dự án, được truy vết và giải ngân theo tiến độ. Không phong tỏa cứng, chỉ khóa đường tiền sai mục đích. Với 5% còn lại, Luật phải rõ chủ tài khoản, lãi, phí, điều kiện giải ngân và hoàn trả. Chủ đầu tư thu xếp sẵn hạn mức bảo lãnh; việc phát hành thư riêng là lựa chọn của khách hàng, không cài sẵn việc từ chối trong hợp đồng mẫu.
Mỗi sản phẩm cần công khai hai trạng thái: hoàn thành vật chất và sẵn sàng đăng ký quyền. Theo đại biểu, bê tông đã nghiệm thu chưa có nghĩa quyền tài sản đã hoàn thành. Thiếu điều kiện sử dụng hoặc hồ sơ bắt buộc, người mua được từ chối bàn giao. Chậm cấp Giấy chứng nhận do lỗi chủ đầu tư thì phải hoàn tiền, trả lãi; nếu hồ sơ đã đủ nhưng cơ quan Nhà nước đang xử lý thì tiền tiếp tục được bảo đảm, không coi doanh nghiệp vi phạm.
"Bảo vệ người mua không phải là giữ tiền lâu hơn, là kiểm soát tiền từ khi vào dự án đến khi trở thành quyền tài sản", đại biểu nhấn mạnh.
Theo đại biểu, thị trường minh bạch không phải nơi mọi giao dịch đều phải xin thêm xác nhận, mà là nơi mọi quyền, đồng tiền và trách nhiệm đều có thể truy đến cùng.
"Luật tốt phải giúp cơ quan quản lý nhìn thấy rủi ro, doanh nghiệp làm đúng có đường phát triển và người dân dám tin vào thị trường", đại biểu nói.
ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Tp.Hải Phòng) cho rằng, cần nghiên cứu lại điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án, theo hướng vừa bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước, vừa không để chính điều kiện này trở thành "chiếc khóa" giữ các dự án yếu kém tiếp tục bị đình trệ.
Cùng với đó, đối với bất động sản hình thành trong tương lai, cần chuyển trọng tâm từ kiểm soát 5% cuối cùng sang quản trị rủi ro của toàn bộ dòng tiền khách hàng đã ứng trước.
Đại biểu cũng lưu ý việc mở rộng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là cần thiết để tăng thanh khoản, nhưng phải tránh hình thành một thị trường thứ cấp đối với quyền tài sản chưa được đăng ký và khó truy vết.
"Chìa khóa" để minh bạch hóa thị trường
Tham gia góp ý kiến, ĐBQH Vương Quốc Thắng (đoàn Tp.Đà Nẵng) cho biết, dự thảo luật đang đề xuất giao UBND tỉnh có quyền quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đại biểu cho rằng cần phải nghiên cứu làm rõ hơn nguyên tắc: cơ quan nào chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan đó điều chỉnh (theo quy định của Luật Đầu tư).
ĐBQH Vương Quốc Thắng (Ảnh: Hữu Thắng).
Về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án. Theo đại biểu, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã đề nghị nghiên cứu cơ chế khơi thông nguồn lực cho chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính. Hiện nay, Chính phủ đang giải trình vẫn giữ quy định phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai mới được chuyển nhượng.
Bày tỏ chia sẻ với lo ngại của Chính phủ về việc tránh thất thu thuế và các nghĩa vụ liên quan khi một dự án chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, cũng cần phải có giải pháp về pháp lý thật căn cơ và rõ ràng hơn.
Ví dụ như cơ chế nhận chuyển nhượng bảo lãnh, được kế thừa nghĩa vụ tài chính, hoặc có tổ chức tài chính tham gia bảo lãnh cho các nghĩa vụ phát sinh trong quá trình chuyển nhượng.
"Cần cân nhắc tính toán làm sao để tháo gỡ khó khăn, tránh tình trạng "đắp chiếu" gây lãng phí nguồn lực đất đai của xã hội", đại biểu nêu ý kiến.
Về bảo lãnh ngân hàng, đại biểu tán thành với ý kiến của Ủy ban Kinh tế và Tài chính trong việc cần giữ quyền lựa chọn bảo lãnh của khách hàng. Việc mặc định bắt buộc bảo lãnh sẽ làm tăng chi phí và cuối cùng người mua phải gánh chịu.
"Do vậy, tôi đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần tiếp tục nghiên cứu quy định theo hướng: Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải có cam kết bảo lãnh, nhưng khách hàng có quyền từ chối nếu cảm thấy không cần thiết để giảm giá mua", đại biểu nói.
Đồng thời, đại biểu cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần rà soát và cân nhắc bổ sung đẩy mạnh chuyển đổi số và mã định danh điện tử.
"Tôi ủng hộ việc đưa khái niệm mã định danh điện tử cho bất động sản để quy định trong dự thảo luật. Đây được xem là chìa khóa để minh bạch hóa thị trường, thực hiện chuyển đổi số toàn diện", đại biểu nói và lưu ý phải giải trình, quy định thuyết phục hơn theo hướng mã định danh chỉ nên phục vụ liên kết dữ liệu, tuyệt đối không được biến tướng thành một loại giấy phép con, hay chứng thư quyền sở hữu làm phát sinh thủ tục hành chính.
"Hệ thống thông tin phải bảo đảm nguyên tắc "một lần khai báo, dùng chung dữ liệu" để giảm gánh nặng hồ sơ cho doanh nghiệp", đại biểu nêu.
Hoàng Bích - Hữu Thắng
