Theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thông tin về thửa đất, nhà ở được thể hiện rõ tại trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Xem thông tin nhà đất trong Sổ đỏ như thế nào? (Ảnh minh họa)
Thông tin về thửa đất tại Sổ đỏ
Căn cứ Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thông tin về thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận đối với tất cả các trường hợp như sau:
| Thông tin | Thông tin cụ thể |
| Số thửa đất | Là số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính, nơi chưa có bản đồ địa chính thì ghi số hiệu thửa đất trên bản trích đo. |
| Số tờ bản đồ | Là số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất. |
| Địa chỉ thửa đất | Ghi rõ tên khu vực (xứ đồng, điểm dân cư,...); số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh. |
| Diện tích | Ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị m2. |
| Hình thức sử dụng |
- Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất thì ghi "Sử dụng riêng". - Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi "Sử dụng chung". - Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi "Sử dụng riêng" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi "Sử dụng chung" và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo. |
| Mục đích sử dụng đất |
- Mục đích sử dụng đất ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các loại đất. - Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất cho một người sử dụng đất vào nhiều mục đích thì phải ghi đầy đủ các mục đích đó. |
| Thời hạn sử dụng đất |
- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. - Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/... - Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi "Lâu dài". - Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất "Đất ở: Lâu dài; Đất... (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): Sử dụng đến ngày …/…/...". |
| Nguồn gốc sử dụng | Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà thông tin về nguồn gốc sử dụng sẽ khác nhau như: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất, Công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất,... |
Thông tin về nhà ở tại Sổ đỏ
Theo Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thông tin về nhà ở tại trang 02 của Giấy chứng nhận có sự khác nhau giữa nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư, cụ thể:
Nếu là nhà ở riêng lẻ
- Loại nhà ở: Ghi loại nhà ở cụ thể theo quy định của pháp luật về nhà ở. Ví dụ: "Nhà ở riêng lẻ"; "Nhà biệt thự".
- Diện tích xây dựng: Diện tích được ghi rõ bằng số Ả Rập, theo đơn vị mét vuông, được làm tròn số đến một chữ số thập phân.
- Diện tích sàn: Ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông, được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Đối với nhà ở một tầng thì ghi diện tích mặt bằng sàn xây dựng của nhà đó. Đối với nhà ở nhiều tầng thì ghi tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của các tầng.
- Hình thức sở hữu: Ghi "Sở hữu riêng" đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của một chủ; ghi "Sở hữu chung" đối với trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp nhà ở có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo.
- Cấp (hạng) nhà ở: Xác định và ghi theo quy định phân cấp nhà ở của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng.
- Thời hạn được sở hữu:
+ Trường hợp mua nhà ở có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
+ Trường hợp được sở hữu nhà ở trên đất thuê, mượn của người sử dụng đất khác thì ghi ngày tháng năm kết thúc thời hạn thuê, mượn.
+ Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu "-/-".
Nhà ở là căn hộ chung cư
Theo khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thông tin căn hộ chung cư được thể hiện trong Giấy chứng nhận như sau:
- Loại nhà ở: Ghi "Căn hộ chung cư số…".
- Tên nhà chung cư: Ghi tên hoặc số hiệu của nhà chung cư, nhà hỗn hợp theo dự án đầu tư hoặc thiết kế, quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Diện tích sàn: Ghi diện tích sàn xây dựng căn hộ, diện tích sử dụng căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
- Hình thức sở hữu: Ghi "Sở hữu riêng" đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu của một chủ; ghi "Sở hữu chung" đối với trường hợp căn hộ thuộc sở hữu chung của nhiều chủ; trường hợp căn hộ có phần sở hữu riêng và có phần sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo.
- Thời hạn được sở hữu như sau:
+ Trường hợp mua căn hộ chung cư có thời hạn theo quy định của pháp luật về nhà ở thì ghi ngày tháng năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
+ Các trường hợp còn lại không xác định thời hạn và ghi bằng dấu "-/-".
+ Hạng mục được sở hữu chung ngoài căn hộ: Ghi tên từng hạng mục ngoài căn hộ chung cư và diện tích kèm theo (nếu có) mà chủ sở hữu căn hộ có quyền sở hữu chung với các chủ căn hộ khác theo hợp đồng mua, bán căn hộ đã ký.
Trên đây là thông tin nhà đất trong Sổ đỏ. Theo đó, việc xem và hiểu được đầy đủ nội dung, ý nghĩa của các thông tin trên Giấy chứng nhận sẽ giúp chúng ta hiểu hơn về giá trị của thửa đất để từ đó đưa ra quyết định có tham gia giao dịch mua bán đất hay không, tránh những rủi ro, tranh chấp không đáng có.
Những lưu ý không nên bỏ qua khi mua, bán nhà đất
Trên thực tế, nếu chỉ nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ thì người mua cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất đang định mua.
Vì vậy, khi mua bán nhà đất bạn cần tìm hiểu thêm những thông tin cơ bản sau:
Thông tin về quy hoạch
Bạn nên tìm hiểu ngôi nhà, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào hay không. Nếu chỉ nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất bạn đang định mua.
Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực, thậm chí có những trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu).
Về nguyên tắc, bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch. Nếu không có đầy đủ thông tin, bạn dễ gặp trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong mới phát hiện không thể làm thủ tục sang tên được.
Phương án lúc này là cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi thông tin. Sau đó, bộ phận một cửa hoặc là sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó.
Phương hướng giải quyết này tùy thuộc cách quản lý của từng UBND, bởi có một số nơi còn lập riêng một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.
Thông tin về tranh chấp
Đối với những vụ tranh chấp lớn, bạn sẽ dễ dàng nắm bắt thông tin bằng nhiều cách khác nhau như thăm hỏi địa phương, tìm kiếm thông tin trên internet, truyền hình, hoặc thậm chí thấy những thông tin tranh chấp đó trên cơ sở dữ liệu của VPCC.
Nhưng những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì rất khó thấy. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”. Những loại tranh chấp này sẽ hơi khó tìm hiểu, cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này.
Thông tin vay nợ thế chấp
Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì nhận biết bằng cách xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ sẽ thấy thông tin thế chấp, hoặc đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp, họ sẽ gỡ tờ đó ra, khi quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai, trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.
Ngoài ra, thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC thông qua bản photo sổ đỏ, thông thường việc tra cứu này là miễn phí. Tuy nhiên, những trường hợp có thể tra cứu là hình thức thế chấp qua ngân hàng, nếu thế chấp cho cá nhân hoặc các tổ chức cho vay “nóng”, vay “lãi cao” thì việc truy tìm nguồn gốc đất sẽ rất khó khăn.
Trên thực tế, việc dùng sổ đỏ thế chấp để vay nóng, vay lãi cao cho dù có hiệu lực hay vô hiệu cũng đều ảnh hưởng lớn đến việc mua và sử dụng nhà, đất. Đặc biệt là khi người bán không chỉ thế chấp ở một nơi mà có thể là nhiều nơi. Vì vậy, bạn cũng nên lưu ý điều này.
Chuẩn bị giấy tờ công chứng
Thông thường, việc tìm VPCC sẽ do một bên đảm nhận, theo thỏa thuận trước của các bên. Khi đã chọn được VPCC, bạn có thể đến trực tiếp hoặc nếu không có thời gian thì gọi điện thoại để tư vấn và tham khảo về hướng dẫn các giấy tờ cần chuẩn bị nhằm thực hiện giao dịch mua, bán.
Khi ký hợp đồng công chứng, các VPCC sẽ kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Như vậy, các bên cũng có thể yên tâm khi có các công chứng viên trợ giúp việc kiểm tra giấy tờ thật, giả.
Hoàng Mai
