Theo luật đất đai 2013, không có các quy định pháp lý về khái niệm “đất xen kẹt”. Loại đất này có thể được hiểu là đất dư ra sau quy hoạch hoặc thuộc loại đất nông nghiệp, đất vườn (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư.
Một cách hiểu khác, đất xen kẹt là loại đất gồm vườn ao và đất nông nghiệp xen kẹt.
Hiện nay, không chỉ các khu vực gần trung tâm mà ở các huyện vùng ven của Hà Nội, đất xen kẹt vẫn là loại bất động sản được rao bán nhiều và giao dịch thường diễn ra nhanh. Đặc biệt, giao dịch trên thị trường mạng diễn ra rất nhộn nhịp.
Giao dịch mua bán "đất xen kẹt" trên thị trường mạng diễn ra rất nhộn nhịp. (Ảnh chụp màn hình)
Do là đất không được cấp sổ đỏ và thực tế giấy tờ chuyển nhượng chỉ là giấy tờ viết tay. Chính vì vậy, giá của những khu đất này thường rẻ hơn rất nhiều khu đất liền kề bên cạnh. Mức giá thường chỉ bằng một nửa, thậm chí 1/3.
Với mức giá rẻ như vậy, nên nhiều khách hàng dù biết không có sổ đỏ nhưng vẫn chấp nhận mua để ở hoặc đầu tư bán lại.
Tuy nhiên, "đất xen kẹt" cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Do nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên diện tích của những mảnh đất nông nghiệp này thường không lớn chỉ dao động từ 30 đến 50m2, bí thế và địa hình.
Hơn nữa, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chi phí chuyển đổi cao, nhiều thủ tục rườm rà và không phải "đất xen kẹt" nào cũng đủ điều kiện chuyển đổi thành đất thổ cư.
Cụ thể, theo luật đất đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để có thể chuyển đổi sang đất ở, phải có đầy đủ điều kiện sau:
Thứ nhất, đất không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất nông nghiệp do hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng.
Pháp luật về đất đai quy định đất lấn chiếm hay đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đều bị coi là tài sản không hợp pháp và không có quyền mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp. Tất cả các hình thức giao dịch trên các mảnh đất không có giấy tờ đều được xem là trái pháp luật và không được công nhận.
Thứ hai, mảnh đất đó hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; có diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (tùy thuộc vào mỗi địa phương nơi có đất quy định).
Thứ ba, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ... Bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
An Bình
