GS Đặng Hùng Võ: 'Thị trường BĐS Việt Nam có 6 nghịch lý'

GS Đặng Hùng Võ: 'Thị trường BĐS Việt Nam có 6 nghịch lý'

Thứ 4, 30/10/2013 | 10:44
0
GS Đặng Hùng Võ: Các nghịch lý này do tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường BĐS về quản lý, đầu tư, tiêu dùng….

 

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, quá trình "sốt" giá đất đã tạo nên những nghịch lý của bất động sản (BĐS) hiện nay. Cụ thể, có 6 nghịch lý cần tháo gỡ để phục hồi và phát triển.

6 nghịch lý

Về nghịch lý 1, theo GS Võ, đó là giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là 2 - 4 lần), nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm ở mức mười lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Bất động sản - GS Đặng Hùng Võ: 'Thị trường BĐS Việt Nam có 6 nghịch lý'
Thị trường BĐS thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu

Nghịch lý 2, đó là thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có nghĩa.

Với nghịch lý 3, GS Võ chỉ ra rằng, BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức "mua nhà trên giấy", vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng.

Ở nghịch lý này, theo phân tích của GS Võ, kho BĐS giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng thương mại đang tồn tại và coi đây là một điểm trọng tâm cần tháo gỡ cho thị trường. Nhà đầu tư dự án đã giảm giá tới "mức sàn" nhưng vẫn không có giao dịch. "Kho tồn đọng" này tiếp tục tồn tại chờ Nhà nước cứu giúp. Nhà đầu tư kêu ca nhiều nhưng chỉ có rất ít nhà đầu tư chủ động tìm giải pháp cho mình.

Còn với nghịch lý 4, các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực - hư quả khó lường. Các nhà đầu tư BĐS kêu cứu thảm thiết nhưng số lượng mua lại và sáp nhập không cao.

Ở nghịch lý 5, giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường.

Và, nghịch lý 6, là gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này?

50% nợ xấu BĐS là tiền góp vốn của khách hàng

Trong ngữ cảnh này, GS Võ cho rằng, có 2 đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam cần được nhìn nhận thật rõ ràng. Thứ nhất, nợ xấu trong BĐS nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại mà có thể ước tính có khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính vì vậy mà nhiều nhà đầu tư kêu ca rất thảm thiết về giá BĐS xuống dốc nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐStồn đọng mà không chịu hạ giá.

Tình trạng xung đột giữa các nhà đầu tư và người góp vốn đang xảy ra khá phổ biến ở nhiều nơi. Chính vì vậy mà nợ xấu ước tính từ các ngân hàng thương mại trong BĐS tồn đọng vẫn chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng nhưng nhiều ý kiến cho rằng nợ xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều. Thứ hai, các hoạt động của thị trường BĐS vẫn diễn ra bình thường kể cả về giao dịch nhà giá thấp, hoạt động xây dựng, hoạt động tín dụng và đầu tư từ nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư đang tập trung vào khu vực giá thấp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Cần 7 năm để giải phóng tồn kho BĐS

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS tồn đọng lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thông thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm.

GS Võ còn dẫn ý kiến nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS hiện nay không đóng băng hoàn toàn vì vẫn có nhiều giao dịch trong phân khúc nhà ở giá thấp. Tại khu vực Hà Nội, trước đây là dự án Xa La ở quận Hà Đông với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và gần đây là dự án Đại Thanh cũng ở gần dự án Xa La với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Cả hai dự án giá thấp này đều bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn.

Theo thông tin của hệ thống sàn BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, lượng giao dịch thành công đối với những sản phẩm BĐS giá trung bình và giá thấp tăng lên khá cao, biểu hiện xu hướng thị trường ấm lại trong phân khúc này.

Đặc biệt, theo GS Võ, đến nay, cuộc tranh luận về giảm giá nhà ở thương mại đã kết thúc. Rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng kinh doanh và có khả năng đưa giá xuống thấp hơn. Từ góc nhìn khác, giá nhà ở xã hội cao hơn 10 triệu đồng/m2 vẫn đang là một thách thức với các cơ quan quản lý.

Sự thực, "giá nhà ở xã hội đang được quản lý theo kiểu bao cấp nên giá không có động lực tác động từ thị trường"- GS Võ nhấn mạnh.

Hiện nay, nhà ở xã hội đang được nhiều người quan tâm, cả khu vực quản lý của Nhà nước, cả những người lao động chưa có nhà ở và cả các nhà đầu tư. Việc đưa giá BĐS giá rẻ xuống mức thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường nhưng lại gây khó khăn đáng kể cho giá nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước xét duyệt giá. Giá nhà ở xã hội của Nhà nước, được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước hiện cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ.

Để giải quyết tình trạng này, GS Võ khẳng định, "không khó, vì giá nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn... Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn".

Theo VOV News

Vạch rõ hành vi của nhóm lừa đảo bất động sản

Thứ 4, 23/10/2013 | 22:27
Trên số 109, ra ngày 11/9/2013 báo Người đưa tin đã có bài viết tựa đề: "Mất hàng chục tỷ đồng vì trò chơi cũ trong bất động sản", phản ánh về một nhóm người lạm dụng mối thân quen và niềm tin của người dân nhằm chiếm đoạt nhiều chục tỷ đồng. Để rộng đường dư luận, bản báo xin tiếp tục làm rõ hành vi, động cơ và những chiêu bài của nhóm người này...

Cần 400 tấn vàng để giải cứu thị trường bất động sản

Thứ 5, 17/10/2013 | 09:18
Trong buổi tham luận tại diễn đàn Kinh tế Mùa thu, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, quá trình "sốt giá" đất đã tạo nên 6 nghịch lý trên thị trường bất động sản hiện nay. Bên cạnh đó, muốn cứu bất động sản, nên có chính sách khôn ngoan để kêu gọi lượng vốn khoảng 400 tấn vàng trong dân.

Mất hàng chục tỷ đồng chỉ vì 'trò chơi cũ' trong bất động sản

Thứ 2, 16/09/2013 | 07:02
Phía sau cơn sốt bong bóng của thị trường BĐS những năm qua là hàng loạt các mánh lới, thủ đoạn lừa đảo tinh vi mà người mua nếu không cẩn thận sẽ dễ dàng bị sập bẫy. Nhiều người đã phải điêu đứng khi trở thành nạn nhân của những cú lừa nhiều chục tỷ đồng... Mà sự vụ dưới đây là một ví dụ điển hình.

Những tuyên bố hay nhất về bất động sản Việt Nam

Thứ 7, 14/09/2013 | 07:50
“Không nước nào kinh doanh bất động sản dễ như Việt Nam', “buôn gì lãi bằng bất động sản”, rồi cuối cùng là “hãy để bất động sản chết, rơi tự do”… là những phát biểu thể hiện một chuỗi đời sống ngắn của bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua.

Vì sao bầu Đức bỏ bất động sản nội, đầu tư ngoại?

Thứ 3, 10/09/2013 | 10:25
Trong xu thế bất động sản đóng băng dài hạn không ít các công ty bất động sản đã tháo chạy khỏi thị trường trong đó không ít “ông lớn” như Hoàng Anh Gia Lai của bầu Đức cũng chuyển hướng đầu tư.

Thị trường chứng minh: Bất động sản bắt đầu đổ vỡ

Thứ 4, 31/07/2013 | 14:35
Hàng loạt các doanh nghiệp BĐS phá sản, hàng loạt các ông chủ phải vào tù. Kéo theo đó là tiền bạc của biết bao người đứng trước nguy cơ mất trắng. Dường như, tất cả đều diễn ra đúng như kịch bản đã từng dự báo: đổ vỡ BĐS chỉ mới bắt đầu.

Vạch rõ hành vi của nhóm lừa đảo bất động sản

Thứ 4, 23/10/2013 | 22:27
Trên số 109, ra ngày 11/9/2013 báo Người đưa tin đã có bài viết tựa đề: "Mất hàng chục tỷ đồng vì trò chơi cũ trong bất động sản", phản ánh về một nhóm người lạm dụng mối thân quen và niềm tin của người dân nhằm chiếm đoạt nhiều chục tỷ đồng. Để rộng đường dư luận, bản báo xin tiếp tục làm rõ hành vi, động cơ và những chiêu bài của nhóm người này...

Cần 400 tấn vàng để giải cứu thị trường bất động sản

Thứ 5, 17/10/2013 | 09:18
Trong buổi tham luận tại diễn đàn Kinh tế Mùa thu, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng, quá trình "sốt giá" đất đã tạo nên 6 nghịch lý trên thị trường bất động sản hiện nay. Bên cạnh đó, muốn cứu bất động sản, nên có chính sách khôn ngoan để kêu gọi lượng vốn khoảng 400 tấn vàng trong dân.

Mất hàng chục tỷ đồng chỉ vì 'trò chơi cũ' trong bất động sản

Thứ 2, 16/09/2013 | 07:02
Phía sau cơn sốt bong bóng của thị trường BĐS những năm qua là hàng loạt các mánh lới, thủ đoạn lừa đảo tinh vi mà người mua nếu không cẩn thận sẽ dễ dàng bị sập bẫy. Nhiều người đã phải điêu đứng khi trở thành nạn nhân của những cú lừa nhiều chục tỷ đồng... Mà sự vụ dưới đây là một ví dụ điển hình.

Những tuyên bố hay nhất về bất động sản Việt Nam

Thứ 7, 14/09/2013 | 07:50
“Không nước nào kinh doanh bất động sản dễ như Việt Nam', “buôn gì lãi bằng bất động sản”, rồi cuối cùng là “hãy để bất động sản chết, rơi tự do”… là những phát biểu thể hiện một chuỗi đời sống ngắn của bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua.

Vì sao bầu Đức bỏ bất động sản nội, đầu tư ngoại?

Thứ 3, 10/09/2013 | 10:25
Trong xu thế bất động sản đóng băng dài hạn không ít các công ty bất động sản đã tháo chạy khỏi thị trường trong đó không ít “ông lớn” như Hoàng Anh Gia Lai của bầu Đức cũng chuyển hướng đầu tư.

Thị trường chứng minh: Bất động sản bắt đầu đổ vỡ

Thứ 4, 31/07/2013 | 14:35
Hàng loạt các doanh nghiệp BĐS phá sản, hàng loạt các ông chủ phải vào tù. Kéo theo đó là tiền bạc của biết bao người đứng trước nguy cơ mất trắng. Dường như, tất cả đều diễn ra đúng như kịch bản đã từng dự báo: đổ vỡ BĐS chỉ mới bắt đầu.
Cùng chuyên mục

Bộ Xây dựng yêu cầu xử lý hành vi thổi giá chung cư

Thứ 4, 17/04/2024 | 15:25
Bộ Xây dựng đề nghị UBND Hà Nội tập trung chỉ đạo tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản và có báo cáo gửi về Bộ Xây dựng trước ngày 20/4/2024.

Thông xe dự án cầu 2.000 tỷ dịp kỷ niệm 69 năm giải phóng Hải Phòng

Thứ 4, 17/04/2024 | 15:20
Dự án cầu Bến Rừng nối thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh, với huyện Thủy Nguyên, Tp.Hải Phòng sẽ thông xe kỹ thuật dịp Kỷ niệm 60 năm giải phóng Hải Phòng 13/5.

Thị trường bất động sản Việt Nam 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn

Thứ 3, 16/04/2024 | 21:00
Theo VARS, bất động sản những tháng đầu năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và sẽ ghi nhận các động thái tích cực, mở ra những cơ hội cho thị trường.

Đề xuất quy định mới về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Thứ 3, 16/04/2024 | 10:08
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý với dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Long An: Mời gọi nhà đầu tư cho dự án khu đô thị gần 9.300 tỷ đồng

Thứ 3, 16/04/2024 | 09:00
Tỉnh Long An mời gọi nhà đầu tư tham gia dự án Khu đô thị Bình An Đức Hòa có quy mô 13,2ha, tổng vốn đầu tư gần 9.300 tỷ đồng tại xã Đức Hòa Hạ (huyện Đức Hòa).
     
Nổi bật trong ngày

3 tháng đầu năm, Việt Nam nhập khẩu ngô nhiều nhất từ nước nào?

Thứ 4, 17/04/2024 | 07:00
3 tháng đầu năm 2024, Việt Nam nhập khẩu ngô các loại đạt trên 2,78 triệu tấn, trị giá gần 702,74 triệu USD, trong đó Brazil là thị trường cung cấp ngô lớn nhất.

Giá xăng điều chỉnh sớm, có thể vượt 25.000 đồng/lít?

Thứ 3, 16/04/2024 | 16:43
Giá xăng trong nước tại kỳ điều hành ngày mai (17/4) được dự báo tăng.

Đề xuất quy định mới về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Thứ 3, 16/04/2024 | 10:08
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý với dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Giá vàng 16/4: Vàng trong nước tiếp tục tăng

Thứ 3, 16/04/2024 | 09:49
Sáng 16/4, giá vàng trong nước tiếp tục tăng thêm 100 - 400 ngàn đồng/lượng so với hôm qua.

Thị trường bất động sản Việt Nam 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn

Thứ 3, 16/04/2024 | 21:00
Theo VARS, bất động sản những tháng đầu năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và sẽ ghi nhận các động thái tích cực, mở ra những cơ hội cho thị trường.