Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất. (Ảnh minh họa)
Điều kiện chuyển nhượng một phần diện tích đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
1. Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ trường hợp 2 trường hợp sau:
Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có 2 trường hợp không có Sổ đỏ vẫn có quyền bán đất, cụ thể:
- Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác.
- Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được bán đất khi:
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
2. Đất không có tranh chấp.
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định dưới đây:
Một là, điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm
- Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
+ Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
- Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
+ Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư.
+ Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư.
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
- Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
Hai là, điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Ba là, điều kiện hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.
Bốn là, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
Năm là, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở:
+ Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai dựa vào căn cứ:
Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện:
+ Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Cụ thể: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.
+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
+ Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện: Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
Sáu là, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất
Giai đoạn 1: Phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng
Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác.
Lưu ý, diện tích của thửa đất mới và diện tích còn lại phải không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của mỗi tỉnh thành.
Bước 1. Nộp hồ sơ
Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 3. Xử lý yêu cầu tách thửa
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời gian giải quyết: theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.
Giai đoạn 2: Thủ tục chuyển nhượng sau khi tách thửa
Sau khi tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng, tặng cho thì các bên thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ.
Sau khi tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo các bước sau:
Bước 1 - Đặt cọc (không bắt buộc)
Bước 2 - Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuẩn bị hồ sơ công chứng:
Bên bán:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
- Hợp đồng ủy quyền bán (nếu có).
Bên mua:
- Phiếu yêu cầu công chứng.
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
- Sổ hộ khẩu.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng.
Địa điểm công chứng:
- Phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.
- Tổ chức công chứng: Có thể công chứng tại Văn phòng công chứng tư nhân hoặc Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước).
Bước 3. Kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
Bước 4 - Thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất (sang tên Sổ đỏ)
- Hồ sơ cần chuẩn bị:
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước.
- Nộp hồ sơ:
Nơi nộp hồ sơ:
+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giải quyết yêu cầu
- Trao giấy chứng nhận.
Thời gian thực hiện:
+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
- Chi phí phải nộp khi sang tên:
+ Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
+ Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
+ Lệ phí địa chính (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).
Hoàng Mai
