Hội thảo: Những chính sách lớn đảm bảo quyền của người sử dụng đất

Tháo gỡ những vướng mắc từ thực tiễn

Luật Đất đai là đạo luật có tác động đến mọi lĩnh vực trong đời sống, xã hội, nhất là đối với các doanh nghiệp và người dân. Thời gian qua, khi thi hành Luật Đất đai 2013 đã mang lại nhiều kết quả tích cực, tuy nhiên, qua thực tiễn với nhiều sự thay đổi, thủ tục về đất đai và liên quan đến đất đai hiện nay rất phức tạp, gây phiền hà như: Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, định giá đất, bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất…

Dự án luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Chính phủ trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần đầu tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XV (vào tháng 10/2022) và theo quy trình xem xét, thông qua tại 3 kỳ họp Quốc hội (sau khi cho ý kiến lần đầu, Quốc hội sẽ thảo luận cho ý kiến lần 2 tại Kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023, thảo luận lần thứ 3 và xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6 của Quốc hội vào tháng 10/2023).

Nhằm tạo một diễn đàn mở để các chuyên gia, các nhà khoa học đóng góp ý kiến, tháo gỡ các vấn đề vướng mắc trên thực tiễn để phát huy hơn nữa nguồn lực đất đai và giải quyết các mâu thuẫn, chồng chéo giữa các Luật đất đai và các Luật có liên quan… Hội thảo góp ý Luật Đất đai (sửa đổi) có sự góp mặt của các chuyên gia pháp lý, cùng đại diện lãnh đạo các đơn vị trực thuộc Trung ương Hội Luật gia Việt Nam, các nhà khoa học, các chuyên gia kinh tế.

Thực hiện nhiệm vụ tham gia xây dựng chính sách, pháp luật của Hội Luật gia Việt Nam năm 2022, được sự chỉ đạo của Đảng đoàn Hội Luật gia Việt Nam, Ban Nghiên cứu, xây dựng và phổ biến pháp luật, Chi hội Luật gia Văn phòng Quốc hội, và Tạp chí Đời sống và Pháp luật, Người Đưa Tin phối hợp tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Những định hướng chính sách lớn về đảm bảo quyền của người sử dụng đất".

Chủ trì hội thảo: TS. Trần Công Phàn, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Luật gia Việt Nam, ĐBQH khóa XV; TS. Ngô Trung Thành, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội; ĐBQH khóa XV.

Sửa Luật Đất đai liên quan tới toàn xã hội

TS. Trần Công Phàn bày tỏ sự vui mừng được đón tiếp các quý vị đại biểu, các chuyên gia, nhà khoa học đã đến dự hội thảo “Những định hướng chính sách lớn về đảm bảo quyền của người sử dụng đất” do Hội Luật gia Việt Nam tổ chức.

Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam cho biết, Luật Đất đai là Luật nhiều lần sửa đổi và hiện đang sửa đổi Luật Đất đai 2013. Có thể nói, Luật Đất đai 2013 đã phát huy được những ưu điểm, quy định trong cuộc sống. Tuy nhiên, trong thực tế thi hành luật này dần bộc lộ một số tồn tại hạn chế, bất cập cần được sửa đổi. Xác định đây là một Luật rất lớn để sửa đổi, nên Quốc hội dự kiến có 3 kỳ để cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo TS. Trần Công Phàn, việc sửa Luật này liên quan đến nhiều đạo luật khác nhau, theo thống kê liên quan tới 112 đạo luật khác nhau, có nhiều nội dung khi sửa Luật này thì phải sửa Luật khác. Cho nên đây là vấn đề rất lớn nên việc sửa đổi là hết sức cần thiết, liên quan đến lợi ích của tất cả các thành phần trong xã hội.

Việc sửa đổi vừa khó lại vừa phải làm sao đáp ứng được, mang tính khả thi cao còn khó hơn. Tuy nhiên, có một thuận lợi là vừa qua Trung ương đã ra Nghị quyết 18 xem như đây là một cơ sở hết sức quan trọng, trong đó nêu lên 10 nội dung, chính sách lớn, nội dung mới mà Nghị quyết 18 nêu ra, và đây là cơ sở chính trị quan trọng, thuận lợi cho ban sửa đổi và khi tiến hành sửa đổi Luật này là cụ thể hóa những chính sách, chủ trương đó.

Các cơ quan, các ngành, các cấp, Quốc hội, Chính phủ hết sức trách nhiệm trong vấn đề này, làm sao sửa Luật này những vấn đề lớn liên quan đến quy hoạch đất, sử dụng đất, khung giá đất, đảm bảo hài hòa lợi ích khi sửa đổi luật… là những vấn đề hết sức lớn, hết sức quan trọng. Sửa đổi được Luật này sẽ góp phần thúc đẩy việc huy động được các nguồn lực tham gia vào việc phát triển kinh tế cũng như ổn định xã hội.

Theo TS. Trần Công Phàn, nói về Luật Đất đai, ai cũng mong muốn được sửa, với ý nghĩa như vậy Hội Luật gia là một tổ chức bao gồm những nhà đã và đang công tác trong ngành pháp luật, với Hội viên có trình độ rất cao, tốt nghiệp đại học Luật, công tác trong các cơ quan pháp luật, với Chỉ thị 14 Bộ Chính trị về tiếp tục tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với Hội Luật gia Việt Nam trong tình hình mới; cũng như kế hoạch chương trình hành động của Quốc hội, với sự quan tâm của Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội đối với Hội Luật gia Việt Nam đòi hỏi Hội Luật gia cũng phải tích cực đóng góp có trách nhiệm đối với các dự án Luật, đặc biệt là Luật Đất đai.

Hội Luật gia vừa là thành viên trong ban soạn thảo, vừa là cơ quan cũng có những ý kiến phản biện đối với Luật này, phối hợp với các cơ quan xây dựng Luật này.

Với trách nhiệm như vậy, Hội Luật gia Việt Nam tổ chức hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với mong muốn phát huy trí tuệ của tập thể hội viên và các chuyên gia pháp lý trong tham gia xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp luật.

Phó Chủ tịch Trần Công Phàn đề nghị các chuyên gia, các đại biểu tập trung phát biểu xoay quanh chủ đề về: “Những định hướng chính sách lớn về đảm bảo quyền của người sử dụng đất” đây là chủ đề đầu tiên trong 3 chủ đề mà Hội Luật gia Việt Nam dự kiến tổ chức nhằm góp ý cho dự án Luật Đất đai sửa đổi lần này.

Hội Luật gia Việt Nam mong muốn, các chuyên gia sẽ cho ý kiến đi thẳng vào vấn đề, Hội sẽ tập hợp các ý kiến đó phản ánh tới diễn đàn Quốc hội, các cơ quan Chính phủ làm sao bàn, đưa ra được những phương án sửa đổi tối ưu nhất, thiết thực nhất để khi trở thành luật đảm bảo tính khả thi nhất.

Cần sự thống nhất giữa các Luật

Đánh giá và nhất trí cao với dự thảo Luật, GS.TS Lê Minh Tâm, nguyên Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam, nguyên Hiệu trưởng Đại học Luật cho rằng, trước hết, Luật Đất đai có liên quan rất chặt chẽ và mật thiết với nhiều luật khác trong hệ thống thể chế kinh tế thị trường như: Bộ luật dân sự, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản…

Vì vậy, việc xây dựng và hoàn thiện Luật Đất đai cần đặt trong tổng thể các mối quan hệ đa chiều tương tác của các luật có liên quan để đảm bảo thống nhất, không trùng lặp, chồng chéo, mâu thuẫn đặc biệt không hạn chế, cản trở các hoạt động thuộc các lĩnh vực có liên quan, nhất là lĩnh vực đầu tư, kinh doanh, phù hợp với định hướng phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa mà Đảng ta xác định.

Theo đó, GS.TS Lê Minh Tâm chỉ ra, trong dự thảo Luật vẫn còn có một số quy định cần thiết phải được rà soát và chỉnh lý cho phù hợp. Ví dụ: Điều 6 của dự thảo Luật quy định về Người sử dụng đất chưa có quy định về đối tượng là người nước ngoài, trong khi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở của Việt Nam…Đề nghị ban soạn thảo ra soát, đảm bảo tính thống nhất.

"Trong dự thảo lần này cũng một điểm lưu ý đó là tại quy định của Điều 4 dự thảo Luật để bảo đảm tính thống nhất với nguyên tắc áp dụng pháp luật được quy định tại Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật:“Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”. Luật đất đai hay luật khác đều do Quốc hội ban hành, đề nghị tính toán lại phương án này để phù hợp với Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật", nguyên Phó Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam bày tỏ.

Thứ hai, theo GS. Lê Minh Tâm, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định một cách toàn diện, đầy đủ và phù hợp các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đã kịp thời thể chế hoá quan điểm Nghị quyết số 18, đặc biệt là đã bổ sung một số quy định mới về quyền của người sử dụng đất. Đây được xem là thành công của dự thảo lần này nhưng vẫn còn nhiều điều mà chúng ta chưa đề cập đến.

Ví dụ: Điều 6 của dự thảo Luật quy định về Người sử dụng đất chưa có quy định về đối tượng là người nước ngoài, trong khi Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở của Việt Nam. Đây là những bổ sung rất cần thiết, đáp ứng nhu cầu cấp bách đang dặt ra hiện nay.

"Về vấn đề Nhà nước thu hồi đất, tôi cơ bản nhất trí với quy định của Điều 69 về những trường hợp Nhà nước thu hội đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, cũng cần có quy định rõ hơn về quyền hạn và trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền để làm căn cứ cho việc thu hồi và bảo đảm tính cụ thể, minh bạch của pháp luật và tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện và kiểm tra giám sát của Nhân dân. Tán thành nhưng nên có quy định rõ hơn về vấn đề chủ thể và thẩm quyền trong việc thu hồi đất.

Đối với những trường Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 70, đây cũng là những trường hợp cần thiết được quy định cụ thể trong Luật. Tuy nhiên, cần có sự phân biệt từng trường hợp cụ thể để có những quy định phù hợp. Trong đó, cần chú trọng nhiều tới những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để xây dựng dự án đô thị, nhà ở thương mại. Thực tiễn đã cho thấy, đây là những trường hợp tương đối nhạy cảm, dễ bị lợi dụng, dễ gây ra sự bức xúc, bất bình, phản đối, khiếu kiện của người dân và cộng đồng dân cư có lợi ích liên quan.

Vì vậy, đối với những trường hợp này cần phải có sự đánh giá, cân nhắc thận trọng, bảo đảm hài hoà về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và người quản lý, trên cơ sở bảo đảm đoàn kết và đồng thuận. Trong dự thảo nói nhiều đến quản lý nhưng cần quan tâm đến cả 3 vấn đề vì tính quan trọng của mỗi vấn đề là ngang nhau. Cần chú trọng nhiều tới tính dân sự của vấn đề và nên quy định theo hướng khuyến khích nhà đầu tư thoả thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Hạn chế tối đa việc thu hồi đất cho các mục đích trên bằng phương pháp hành chính", ông Tâm nêu ý kiến đóng góp.

Ngoài ra, về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, theo quy định như khoản 1 Điều 149 Dự thảo Luật thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất. Trong khi đó, tại khoản 2 Điều 164 Dự thảo quy định về các phương thức tích tụ đất nông nghiệp: a) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; b) Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Quy định này hoàn toàn không liên kết tới hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 149 dự thảo Luật. Điều này có thể dẫn đến cách hiểu là hoạt động tích tụ đất đai là không giới hạn về hạn mức nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

Vì vậy, GS. Lê Minh Tâm đề nghị xem xét lại quy định tại hai điều luật này để ghi nhận thống nhất trong dự thảo Luật. Trường hợp Điều 149 không ghi cụ thể hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Luật thì có thể giữ nguyên khoản 2 của Điều 164; trường hợp giữ nguyên khoản 1 Điều 149 thì cần chỉnh lý khoản 2 Điều 164, có sự liên kết tới Điều 149. Ông bày nói: "Quan điểm của tôi đề nghị không ghi cụ thể hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai mà giao cho địa phương quy định cụ thể cho phù hợp với điều kiện của từng địa phương, tạo điều kiện cần thiết thì người sử dụng đất có thể tích tụ đất cho các nhiệm vụ cụ thể".

Chưa có những quy định riêng cho quyền tiếp cận đất của dân tộc thiểu số

GS.TS Lê Hồng Hạnh, Tổng biên tập Tạp chí Pháp luật và Phát triển chia sẻ, có ít bất cập của Luật Đất đai năm 2013 ở nhiều khía cạnh, đặc biệt là trong việc đảm bảo quyền tài sản của người dân, đặc biệt là dân tộc thiểu số (DTTS). Quyền sở hữu tài sản là quyền con người cơ bản nhất.

Sau khi khảo sát ở những nơi hẻo lánh nhất, xa xôi nhất, ông Lê Hồng Hạnh nhận thấy chúng ta nói quá nhiều đến quan tâm đến dân tộc thiểu số nhưng trên thực tế việc tiếp cận về đất đai của DTTS thì hệ thống pháp luật xử lý chưa tốt.

Với tinh thần đó, so sánh các điều khoản của dự thảo và luật đất đai 2013 và nhận thấy rằng không có điểm gì mới trong dự thảo. Tuy nhiên, điều 27, 133, 110, 192 của luật đất đai vẫn đang đề cập đến cộng đồng DTTS theo kiểu chính sách, tuyên ngôn: “Có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng. Có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp”.

Và cho đến điều 24 của dự thảo cũng viết nguyên như vậy. Hầu hết các điều của dự thảo Luật Đất đai đều đang có sự lặp lại, chỉ nêu về chính sách, ưu đãi. Nhưng ưu đãi như thế nào, công nhận đất của người DTTS như thế nào lại chưa giải quyết được.

Việc luật hóa khái niệm dân tộc thiểu số bản địa có ý nghĩa rất lớn đối với việc thi hành phù hợp hơn và hiệu quả hơn chính sách, pháp luật đất đai hướng tới phát triển bền vững. Sự công nhận này cần được tiến hành với sự tôn trọng đầy đủ về phong tục, truyền thống và hệ thống sở hữu đất đai của các dân tộc bản địa có liên quan.

Nhà nước dù đã có 5 định hướng, giải pháp, tồn tại, vấn đề, giải pháp đất đai liên quan đến DTTS nhưng vẫn chưa tốt.
Trước đây, chúng ta đã xây dựng lâm nông trường trên đất thu của DTTS, nhưng sau đó làm ăn thua lỗ, chính Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà đã thực hiện thí điểm trả lại đất cho DTTS rất thành công. Vì vậy Luật Đất đai sửa đỏi cũng nên luật hoá giải pháp cụ thể vấn đề này.

Hiện nay, DTTS đang đứng trước làn sóng chuyển nhượng đất, lấy đất của DTTS rất dễ, chỉ cần trả giá cao là họ bán cho doanh nghiệp, trách nhiệm của Nhà nước phải bảo vệ họ như thế nào, xem xét nên bắt buộc trả lại đất cho người dân để họ có đất sinh sống.

“Tôi nhận xét Dự thảo Luật Đất đai về vấn đề đất của DTTS đang có nhiều chính sách không mới, lặp đi lặp lại, ưu đãi cho người DTTS giống hệt với luật đất đai 2013, đưa ra giải pháp nhưng lại mang tính chung chung. Dự thảo Luật Đất đai (bản 16/9/2022) vẫn chưa có những quy định cụ thể dành riêng cho quyền tiếp cận đất của dân tộc thiểu số”, ông Hạnh nêu quan điểm.

Làm rõ những thuật ngữ liên quan đến "Quyền sử dụng đất"

Theo PGS. TS. Dương Đăng Huệ - Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế doanh nghiệp – Bộ Tư pháp: “Tôi cảm giác nhà làm luật chưa khẳng định, làm rõ bản chất pháp lý của quyền sở hữu toàn dân, và quyền sử dụng đất. Trước đó, tôi muốn nói đến lý do tại sao Việt Nam lại có khái niệm quyền sử dụng đất. Việt Nam đã áp dụng khoa học pháp lý của Liên Xô, và quyền sở hữu toàn dân đã bắt đầu từ hiến pháp năm 59 đã nói: toàn dân Việt Nam là chủ thể của quyền.”

Tuy nhiên, toàn thể nhân dân Việt Nam với hơn 90 triệu người không thể tự mình thực hiện được quyền sở hữu mà bắt buộc phải thông qua một chủ thể khác được xác định và có đủ năng lực để thực thi các quyền năng của chủ sở hữu. Chỉ có một chủ thể duy nhất đáp ứng được khả năng này, đó chính là Nhà nước.

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện các quyền năng của mình được quy định tại Điều 13 Luật Đất đai năm 2013. Những quyền năng này được Nhà nước thực hiện thông qua hệ thống cơ quan quyền lực nhà nước và cơ quan hành chính nhà nước ở cấp Trung ương và địa phương.

Tuy nhiên, nếu chỉ dừng lại ở việc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thực hiện những quyền năng nêu trên thì quyền sở hữu toàn dân vẫn chưa được hiện thực hoá một cách triệt để. Bởi lẽ, trong trường hợp này, đất đai vẫn chưa được đưa vào khai thác, sử dụng để tạo ra của cải vật chất, đáp ứng các nhu cầu vật chất và tinh thân của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong xã hội.

Những quyền năng mà Nhà nước trao cho các chủ thể sử dụng đất là khác nhau nhưng tất cả đều được khái quát dưới một khái niệm chung là “quyền sử dụng đất”. Khái niệm quyền sử dụng đất ở đây không thể được hiểu như là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt) mà là một khái niệm tổng hợp, một quyền chủ thể độc lập, được dùng để chỉ một tập hợp những quyền năng mà Nhà nước trao cho người có đất.

Như vậy, sự ra đời của quyền sử dụng đất trong hệ thống pháp luật nước ta không phải là một hiện tượng ngẫu nhiên mà là một tất yếu khách quan, là một sự sáng tạo pháp lý nhằm thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta, đồng thời là một công cụ pháp lý để giúp Nhà nước thực hiện được quyền năng chủ sở hữu của mình.

Do đó, khi xây dựng chế định quyền sử dụng đất, PGS. TS. Dương Đăng Huệ cho rằng, cần lưu ý một số vấn đề như toàn bộ đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng mỗi khi đã giao đất cho người sử dụng thì người đó có một quyền dân sự đặc biệt đối với đất được giao, đó là quyền sử dụng đất.

Tuy phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai nhưng sau khi ra đời thì quyền sử dụng đất tồn tại độc lập, có chủ thể, khách thể và nội dung cụ thể, có đời sống riêng, do đó, cần phải được pháp luật quy định cụ thể và đầy đủ thì quyền này mới có thể thực thi được trong cuộc sống.

Đặc biệt, quyền sử dụng đất là vật quyền hạn chế, tức là quyền đối với vật, quyền thực hiện trên vật, do đó, đối tượng của quyền sử dụng đất luôn là một thửa đất nhất định, cụ thể chứ không phải là một thứ gì khác. Vì vậy, dự thảo Luật Đất đai phải sử dụng các thuật ngữ liên quan đến đất đai và quyền sử dụng đất một cách phù hợp, không thể tùy tiện.

Người nông dân có khi phải vác cuốc qua sân golf

Cho ý kiến về chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong các quy định của dự thảo – Phân tích từ tính khả thi và mức độ đáp ứng yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, PGS. TS Doãn Hồng Nhung, Trường Đại học Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất hầu như chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Nhưng phải nhận thấy rằng, việc chuyển đổi mục đích này với những hoạt động của quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất chính là vấn đề pháp lý mục đích sử dụng đất.

“Để chứng minh quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế thì đây là điều rất rõ ràng, khi chúng ta dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải là chuyển một cách đơn giản, bởi quyền sử dụng đất là một quyền hạn chế, người thực thi và khai thác các nguồn lợi có được từ đất là việc có được tài sản đó trên diện tích đất nhưng trong một khoảng thời gian nhất định vì một mục đích nhất định”, bà Nhung cho hay.

Theo bà Nhung, điểm bất cập từ mục đích sử dụng đất chuyển sang chính là khi Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước thu hồi quyền tài sản của người sử dụng, nên cần quan tâm hơn nữa quyền của người sử dụng đất như được bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Bởi, trong nội dung của Luật Đất đai quy định rõ nơi ở mới phải tốt hoặc bằng nơi ở cũ. Trong quy trình thu hồi đã phải đưa nội dung là kiểm soát điều kiện của người dân tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ thì mới triển khai hoạt động thu hồi.

Bà Nhung phân tích thêm, trên thực tế ở rất nhiều các vùng nông thôn, các vùng miền có rất nhiều hộ gia đình được giao đất trồng lúa nằm trong khuôn viên đất thổ cư, với diện tích rất nhỏ chỉ khoảng vài trăm mét vuông nhưng trải qua bao nhiêu năm khu dân cư phát triển bao quanh vây kín xung quanh nền đất này, vì thế không còn phù hợp để trồng lúa, người sử dụng đất mong muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì Nhà nước cũng nên xem xét tạo cơ hội, cho phép được chuyển…

“Trong thực tiễn về vấn đề chuyển đổi, chuyển nhượng có một hiện trạng dễ thấy là người nông dân có khi phải vác cuốc đi qua sân golf rồi mới vào ruộng lúa của mình, hiện trạng thu hồi đất của chúng ta rất lớn nhưng nên lựa chọn khu vực để dành các diện tích để phù hợp. Nếu “bờ xôi ruộng mật” có năng suất lúa tốt thì chúng ta không nên cho phép chuyển đổi mục đích để lấy diện tích để làm sân golf, vì ảnh hưởng đến đời sống của người dân và vấn đề an ninh lương thực”, bà Nhung nêu quan điểm.

Thêm nữa, bà Nhung cho biết người dân được phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng có trong quy định, các trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất ở Điều 52, thì các căn cứ để giao cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã quy định rất rõ. Nhưng, trong quá trình thực hiện để triển khai lại gặp rất nhiều khó khăn từ thực tiễn.

Người dân vô cùng vất vả trước các quy định trong đánh giá nội dung chuyển mục đích sử dụng đất. Ở khoản 1 điểm C, chương V chuyển các loại đất khác sang chăn nuôi tập trung, cần làm rõ thuật ngữ này, chuyển mục đích thế nào, ai là người quản lý…

“Đây là điều chúng tôi mong mỏi khi sửa đổi Luật lần này phải quy định rất rõ tiêu chí nào để được chuyển mục đích sử dụng đất”, bà Nhung cho hay.

Về quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư (Điều 207), bà Nhung cho rằng chưa mô tả toàn diện, chưa tăng tính khả thi và ứng dụng trong thực tiễn ở địa phương. Điều 214 và 216, 218 cần rà soát và gia cố cho đúng những quy định hiện hành đã được thể chế hóa trong  Nghị định số 148…

Bên cạnh đó, cũng cần chú ý nội dung liên quan đến giám sát của công dân đối với quản lý và sử dụng, bảo vệ quyền lợi, lợi ích của người dân.

Vấn đề xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ cũng cần phải xem xét. Theo bà Nhung, những người này chịu trách nhiệm khi ra quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất và hậu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật thì phải có trách nhiệm như thế nào đối với người dân, địa phương.

Bà Nhung phân tích thêm, bằng một quyết định giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất thì quyết định đó có thể có những trục lợi từ chính sách, từ lợi ích, từ địa tô chênh lệch. Bởi, các quyết định chuyển từ đất nông nghiệp sang đất đô thị thì địa tô chênh lệch sẽ diễn ra. Vậy, kiểm soát của Nhà nước trong vấn đề chuyển đổi đất như thế nào?

“Chúng ta thu hồi đất của người dân bằng khung giá của Nhà nước, nhưng chỉ cần một quyết định giao đất cho doanh nghiệp… thì doanh nghiệp có quyền bán quyền sử dụng đất trên diện tích đất đó bằng một khoản giá thị trường, đây là vấn đề vô cùng quan trọng, bởi tài sản đó là tài sản của người dân, người dân được quyền giám sát khi ra quyết định thu hồi, quan trọng nhất là phải kiểm soát từ quy hoạch”, bà Nhung nhấn mạnh.

Từ những phân tích trên, bà Nhung đề nghị việc sửa đổi Luật Đất đai cần cân nhắc, rà soát kỹ nhiều mục đích sử dụng đất, kiểm soát quyền lực Nhà nước trong cơ chế thu hồi đất.

5 vấn đề cần xem xét liên quan đến đất tôn giáo

PGS.TS. Phạm Hữu Nghị, Ủy viên Hội đồng tư vấn Dân chủ và pháp luật, UBTƯMTTQVN cho rằng quyền sử dụng đất là quyền cần được tôn trọng. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất cũng là quyền bị hạn chế, có mở rộng đến mấy vẫn chỉ là quyền sử dụng đất chứ không thể mở rộng thành quyền sở hữu đất được. Quyền sử dụng đất sẽ đi kèm hạn chế là có khả năng bị thu hồi bất cứ lúc nào.

Về vấn đề đất cho đồng bào DTTS, ông Nghị nêu giải pháp nên tác động vào sinh kế của người dân, tạo công ăn việc làm giúp người dân ổn định cuộc sống, thay vì lấy đất nông lâm trường hay rừng phòng hộ, rừng đặc dụng giao cho đồng bào DTTS.

PGS.TS. Phạm Hữu Nghị đặc biệt nhấn mạnh đến vấn đề đất tôn giáo. Theo quy định hiện có, khi các cơ sở tôn giáo có đất rồi thì không được chuyển nhượng, thế chấp hay nhận thêm đất. Tuy nhiên, với nhu cầu mở rộng cơ sở tôn giáo thì nhiều nơi vẫn nhận đất khi được cho.

Thứ nhất, ở nhiều địa phương chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tôn giáo để bố trí giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo để xây dựng cơ sở thờ tự. Do đó, mỗi khi tổ chức tôn giáo có nhu cầu xin cấp đất để xây dựng cơ sở thờ tự thì chính quyền địa phương rất lúng túng, bị động trong giải quyết.

Thứ hai, cho đến nay vẫn còn khá nhiều các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này xuất phát từ việc các cơ sở này lấn chiếm diện tích đất nằm trong rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; do chưa xác định rõ được ranh giới đất, do có sự tranh chấp với nhân dân địa phương…

Thứ ba, chưa tách được đất dành cho mục đích tôn giáo với đất dành cho các mục đích gắn liền với tôn giáo (thiện nguyện, giáo dục, đào tạo, y tế) và mục đích kinh doanh (khách sạn, khu lưu trú có thu tiền, nhà hàng…) không bóc tách được. Vấn đề đặt ra là đất dùng mục đích kinh doanh đội lốt cơ sở tôn giáo lại không phải đóng thuế sử dụng đất, dẫn đến sự thiếu công bằng.

Thứ tư, việc Luật đất đai năm 2013 quy định cơ sở tôn giáo sử dụng đất không được chuyển nhượng, chuyển đổi; không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong khi nhu cầu về tôn giáo gia tăng gây khó khăn cho việc phát triển các cơ sở tôn giáo. Tuy vậy, trên thực tiễn việc xây dựng các ngôi chùa to lớn phát sinh nhiều vấn đề cả xã hội bức xúc như chùa có nằm trong quy hoạch không, được giao theo hình thức nào, dùng mục đích tôn giáo hay kinh doanh kiếm lời chia nhau, cần xử lý ra sao?

Thứ năm, thực tiễn xây dựng các ngôi chùa to lớn đã và đang đặt ra nhiều vấn đề như việc xây chùa có nằm trong quy hoạch sử dụng đất không? Việc giao đất được tính giá như thế nào? Việc kinh doanh, khai thác các công trình tâm linh (chùa Bái Đính, chùa Tam Chúc...) ra sao? Doanh nghiệp xây chùa rồi hiến cho Nhà nước hay chính doanh nghiệp đứng ra khai thác để hoàn vốn và thu lãi? Chùa ấy do ai sở hữu? Tiền thu được thuộc về ai? Các yếu tố môi trường có được các cơ quan quản lý nhà nước xem xét ra sao khi mà hàng vạn người đến chùa thì vấn đề ẩm thực, vệ sinh dịch bệnh, an toàn giao thông... được phê duyệt như thế nào?  

Theo đó, PGS.TS. Phạm Hữu Nghị kiến nghị cần giải thích trong luật “Tâm linh” là gì, từ đó việc giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo sẽ được cụ thể hơn.

Ông nghị nêu quan điểm, đất sử dụng cho tổ chức tôn giáo nên chia thành 3 nhóm: Vì mục đích tôn giáo; mục đích liên quan đến tôn giáo (thiện nguyện, giáo dục, y tế); vì mục đích kinh doanh là vấn đề giữa chính quyền và chủ doanh nghiệp.

Căn cứ 3 mục đích này quyết định việc giao đất và thu tiền sử dụng đất, 2 nhóm đầu không thu tiền, nhóm 3 phải trả tiền.

Mặt khác, nếu luật được thi hành sẽ là có nên truy thu đối với các cơ sở kinh doanh dưới chiêu bài tôn giáo hay không. Cần cẩn trọng vì khả năng cao các doanh nghiệp sẽ phản đối và có khả năng tác động đến chính quyền sở tại để lách luật.

Làm tốt khâu quy hoạch ngay từ đầu, đảm bảo quyền lợi của người dân, doanh nghiệp

Phát biểu tham luận tại Hội thảo, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai Đại học Luật nhấn mạnh việc sửa đổi Luật đất đai cần quan tâm đúng mức đến việc bảo vệ quyền sử dụng đất cho các đối tượng yếu thế trong xã hội.

Theo đó, bà Nga cho rằng đồng bào dân tộc thiểu số là đối tượng cần được chú ý tới nhất, trong đó vấn đề quan trọng là việc quy hoạch sử dụng đất.

“Hiện nay hầu hết quỹ đất đều đã có chủ. Ngay như việc Nhà nước lấy đất để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, công cộng và vì lợi ích của các nhà đầu tư thì việc trích ra lợi nhuận để bồi thường cho đồng bào dân tộc thiểu số đã rất khó khăn.

Vậy thì việc Nhà nước lấy đất của các đối tượng khác để điều chuyển cho đồng bảo dân tộc thiểu số sẽ càng khó khăn nếu như quỹ đất này không được tính toán ngay trong quy hoạch ban đầu. Và khi đó quyền cũng chỉ dừng lại ở trên trang giấy mà không thể đảm bảo được trên thực tế”, PGS.TS Nguyễn Thị Nga nhận định.

Bên cạnh đó, chuyên gia này cho rằng cần giải quyết vấn đề do lịch sử để lại, cụ thể là nguồn đất của các nông lâm trường, các trang trại, xí nghiệp quốc doanh ở các giai đoạn trước được nhà nước giao khoán đất cho các hộ gia đình nhưng chưa có cơ chế để giải quyết cụ thể.

Theo đó, nếu đối tượng được giao sử dụng đất để phủ xanh đất trống đồi núi trọc theo dự án 327 của Chính phủ bằng nguồn vốn ngân sách thì vấn đề quyền sử dụng đất phải trả về cho Nhà nước và ở địa phương phải có cơ chế để kiểm soát, quản lý một cách chặt chẽ để không diễn ra tình trạng đồng bào dân tộc thiểu số lấn chiếm, sử dụng một cách lâu dài ổn định trên phần đất đó.

“Trong thực tế, tôi có hỗ trợ thực hiện 3 dự án ở tỉnh Sơn La, trong đó có những dự án mà trong tổng số gần 650ha đất có đến hơn 200ha đất mà các hộ gia đình đồng bảo dân tộc thiểu số lấn chiếm, sử dụng trái phép không rất khó để giải quyết vì thực tế cũng không có quỹ đất để điều chuyển họ đến chỗ khác”, bà Nga nêu vấn đề.

Do đó, bà Nga nhấn mạnh cần có một “cuộc cách mạng” để giải quyết các vấn đề lịch sử để lại.

Đối tượng thứ hai cần quan tâm trong vấn đề đảm bảo quyền sử dụng đất được bà Nga nêu là đất sản xuất cho hộ gia đình mà chủ yếu là đất trồng lúa.

“Quy định hiện nay thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền tuy nhiên dường như bồi thường đất bằng đất là không có, đó là một quy định trên giấy vì thực tế làm gì còn quỹ đất nông nghiệp để bồi thường.

Thế nên hầu như là bồi thường bằng tiền. Nhưng như chúng ta biết bồi thường bằng tiền thì rất rẻ, không tương xứng với giá trị đất. Bởi người ta không giao dịch đất nông nghiệp thì lấy đâu ra bảng so sánh giá thực tế trên thị trường để làm mức tối thiểu trong bồi thường mà lại quay lại sử dụng mức giá đất mà tỉnh đã ban hành”, bà Nga nêu thực tế.

Do đó, chuyên gia này tiếp tục nhấn mạnh phải có quy hoạch tốt, nếu đã quy hoạch đất để sản xuất nông nghiệp thì phải có chính sách bảo vệ quyền sử dụng đất của người dân ở mức độ nhất định, phải giữ đất để người nông dân sản xuất.

Đặc biệt bà Nga cho rằng rất cần thiết phải quan tâm đến một chủ thể, đó là các doanh nghiệp đang sử dụng đất.

“Hiện nay xuất hiện thêm khái niệm đất có mục đích sử dụng hỗn hợp. Ở đây, chúng ta cần phân định rất rõ câu chuyện này nếu không sẽ dẫn đến việc nhà nước thất thoát, lợi dụng đất có mục đích công cộng, phát triển kinh tế xã hội để phát triển các dự án vì lợi nhuận đơn thuần của doanh nghiệp”, theo đó bà Nga cho rằng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa làm rõ được vấn đề này.

Do đó, bà Nga cho rằng không thể thu hồi đất của tất cả người dân bằng mệnh lệnh hành chính mà cần có sự tách bạch rõ ràng từ mục đích sử dụng đất. Nếu dự án nào thực sự vì mục đích công cộng, vì quốc phòng an ninh thì Nhà nước phải thu hồi bằng cơ chế hành chính.

Còn đối với các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và ngay cả các đơn vị sự nghiệp công lập đã thực hiện tự chủ về mặt tài chính thì cần thỏa thuận với đối tượng bị thu hồi đất theo cơ chế thị trường.

Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng nhấn mạnh việc đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư trong việc thu hồi đất.

Theo đó, nhiều doanh nghiệp sau khi đã đầu tư rất lớn vào cơ sở hạ tầng trên đất nhưng sau đó địa phương thay đổi quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất khiến doanh nghiệp bị thu hồi phần đất đang sử dụng và gặp rất nhiều khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích đầu tư, kinh doanh.

Theo bà Nga, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần quan tâm bảo đảm quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp, đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước cũng như của các nhà đầu tư.

Để khắc phục tình trạng này, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cho rằng trước hết cần làm tốt khâu quy hoạch ngay từ đầu trong đó nghiên cứu dành quỹ đất ổn định, lâu dài cho việc phát triển các hoạt động kinh doanh, đầu tư, sản xuất của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế ưu đãi cho các doanh nghiệp thuộc đối tượng bị thu hồi đất do thay đổi quy hoạch.

“Đối với các doanh nghiệp mà bị thu hồi đất vì bị thay đổi quy hoạch, làm dự án phát triển, khu công nghiệp thì những đối tượng đó cần được ưu tiên tiếp tục sử dụng phần đất đó nếu doanh nghiệp có đủ năng lực, có nhu cầu và sẵn sàng chuyển đổi mục đích đầu tư thay vì mời gọi chủ thể khác vào sử dụng phần đất đó”, bà Nga đề xuất.

Quy định rõ hơn về Tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp

Ông Lê Văn Hợp, Trung tâm TVPL Phụng Công đánh giá Dự thảo Luật Đất đai có nhiều điểm mới, giải quyết được nhiều vấn đề bất cập vướng mắc.

Góp ý thêm về Dự thảo Luật Đất đai, ông Lê Văn Hợp đề nghị quy định rõ hơn đối với dự án xây dựng nhà ở công vụ và thương mại hỗn hợp (khoản 5 Điều 57) để tránh tình trạng lợi dụng quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất để hưởng lợi, vì trên thực tế có những dự án chỉ một phần là nhà ở công vụ, còn lại là nhà ở thương mại.

Từ vấn đề trên, đại diện Trung tâm TVPL Phụng Công đề nghị rà soát các điều khoản quy định về giao đất cho tổ chức tôn giáo để quy định phù hợp hơn. Đất tôn giáo cũng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giống như quy định đối với đất tín ngưỡng (khoản 2 Điều 182), không nên giao cho UBND cấp tỉnh toàn quyền quyết định việc giao đất tôn giáo để tránh lợi ích nhóm và lãng phí đất đai.

Bên cạnh đó, theo quy định của Dự thảo, thì Tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp thuộc diện phải thuê đất. Trước đây theo Luật Đất đai 2013 thì loại Tổ chức này không được nêu tên, cho nên không biết ở diện giao đất không thu tiền sử dụng đất hay thuê đất, dẫn đến các cơ quan chức năng không cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại dự thảo luật này quy định rõ tại Điều 59 cho thuê đất, tức là các đối tượng không thuộc trường hợp quy định tại điều 57 và Điều 58 thì phải thuê đất. Đây là điều rất khó khăn cho các tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp.

Do đó, ông Hợp nêu quan điểm nên bổ sung thêm khoản miễn tiền thuê đất đối với các Tổ chức chính tri – xã hội vào Điều 131 về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bổ sung cụm từ “tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp” vào Khoản 1, Điều 170 quy định đối với chế độ sử dụng đất để xât dựng trụ sở cơ quan.

Đảm bảo quyền tiếp cận thông tin của người sử dụng đất

Bà Tống Thị Thanh Nam, Phó Viện trưởng Viện Pháp luật và Kinh tế ASEAN – Hội Luật gia Việt Nam cho rằng cần đảm bảo việc được tiếp cận thông tin của người sử dụng đất.  Theo bà Nam, so sánh Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo luật này thì quyền tiếp cận thông tin về đất đai của người sử dụng đất đã được rõ nét hơn.

Cụ thể, quyền của người sử dụng đất được được quy định tại mục 3, chương II Dự thảo. Liên quan đến quyền tiếp cận thông tin đã được quy định tại khoản 3 Điều 30 Dự thảo.

Về trách nhiệm thông tin cũng đã rõ hơn, trước đây, điều này chỉ được quy định chung chung về trách nhiệm của Nhà nước về đảm bảo thông tin, tuy nhiên hiện nay đã có điều 25 thể hiện rõ nội dung tiếp cận.

Theo bà Nam, về cách thiết kế hệ thống tại chương 11, thể hiện quyền dữ liệu và khả năng khai thác. Chương 11 đã liệt kê từ những văn bản pháp luật rồi đến các nội dung liên quan đến dữ liệu địa chính, đến các quyền của người dân như các quyết định về bồi thường giải phóng mặt bằng.

Bà Nam nhấn mạnh điều đáng quan tâm đó chính là các quy định về thu hồi đất, đi theo sau đó là giải phóng mặt bằng và những quy định tiếp theo sau, nhưng hiện nay tôi chưa thấy thể hiện trong hệ thống dữ liệu về cơ sở quốc gia.

Bà Nam chia sẻ: “Người dân có quyền sử dụng đất cần biết được rằng mình được tiếp cận những loại dữ liệu nào, tiếp cận như thế nào, những dữ liệu nào thuộc về bí mật nhà nước không thể được tiếp cận”.  Tuy nhiên, những thông tin được quy định tại điều 25 trong Dự thảo lần này vẫn hơi bị lẫn lộn mà không đi theo hệ thống. Theo đó, bà Nam cho rằng trong dự thảo, cách thiết kế, thể hiện chưa được rõ ràng.

Cũng tương tự, tại khoản 3, Điểm d, Điều 30. Trong khi các điểm a,b,c được viết rõ thì tại điểm d lại ghi nhận “được tiếp cận thông tin về đất đai theo quy định tại Luật này và pháp luật về tiếp cận thông tin”.

“Thế thì rõ ràng chúng ta đang nói về cách thực hiện và các nguyên tắc áp dụng thông tin mà viết như vậy thì chưa phù hợp. Do đó tôi cho rằng cần làm rõ về quyền tiếp cận thông tin, thông tin nào được tiếp cận, tiếp cận như thế nào, cần làm gì, thông tin nào không được tiếp cận.

Hiện nay tôi thấy rằng việc người dân tiếp cận thông tin rất là khó và thông tin theo tôi đánh giá là hiện tại đang phân tán ở nhiều nơi, nhiều cấp, có lúc người ta đến cơ quan này lại chỉ cơ quan kia, hoặc lấy lý do thông tin này trong văn bản là thông tin mật để gây khó khăn trong tiếp cận của người dân. Mà không tiếp cận được thì làm sao biết được quyền và trách nhiệm chính đáng của mình”, bà Nam cho biết thêm.

Lỗ hổng để "doanh nghiệp ruột" tiếp cận đất đai dễ dàng

Theo ông Phan Thanh Lâm - Phó giám đốc trung tâm tư vấn pháp luật và hòa giải - Trưởng ban Biên tập tạp chí Pháp luật và Phát triển: “Tại Dự thảo sửa đổi điểm a, khoản 2(Điều 55) quy định: Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây là vấn đề mà tôi cho rằng đã tạo kẽ hở”.

“Bởi vì, cơ quan cấp huyện tiếp xúc rất gần gũi và dễ tiếp cận. Căn cứ vào đây, các doanh nghiệp nhà nước, các đơn vị sự nghiệp hành chính của Nhà nước đã tiếp cận với Ủy ban nhân dân huyện để đưa kế hoạch mục tiêu sử dụng đất của mình, rồi làm thay việc đó cho chính quyền và thông qua chính quyền để hợp thức hóa”, ông Lâm giải thích.  

Vì vậy, khoản này xác thực và không tạo ra sự bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất, các tổ chức chính trị xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, những doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp quy mô lớn, doanh nghiệp có mối quan hệ tốt với chính quyền, “doanh nghiệp ruột” thường tiếp cận được với đất đai rất thuận lợi, và vị trí đất đai rất đẹp (đất vàng) dễ dàng hơn so với các chủ thể khác.

“Do đó, tôi nghĩ điều này là hoàn toàn không phù hợp nên xử lý theo hướng không nên đưa kế hoạch sử dụng đất của huyện vào, phải đưa vào để đấu giá chứ không thể nằm trong đối tượng không đấu giá”, ông Lâm nhấn mạnh.

Vấn đề thứ hai được ông Lâm đưa ra là, tại khoản d;đ;e Điều 64 về giao đất không đấu giá dành cho cán bộ, công chức. Theo đó, ông Lâm nghĩ không nên nói ra điều này, thậm chí là không nên đưa những cán bộ, viên chức, sĩ quan tham gia vào để hưởng chế độ không đấu giá.

“Vì ở đây, các chủ thể không thể hiện sự bình đẳng khi trong xã hội có rất nhiều thành phần. Cán bộ, công chức, sĩ quan khi xây dựng bảng lương Nhà nước đã tính tới tiền ăn, tiền ở, tiền sinh hoạt. Nhưng khi đưa vào như vậy ở khoản này, người dân sẽ nghĩ rằng luật đang ưu ái cho cán bộ”, ông Lâm phân tích.

Lãnh đạo Trung tâm tư vấn pháp luật cũng cho rằng khi người nước ngoài nhìn vào sẽ nghĩ chế độ đang quá quan tâm cho cán bộ, vì tất cả đã thể hiện trong lương rồi. Ví dụ trường hợp lương thấp, ở một quy phạm pháp kuật khác sẽ điều chỉnh mức lương cho phù hợp với đời sống. Không nên đưa cán bộ, công chức, sĩ quan khi chuyển công tác sang các tỉnh khác để được ưu tiên quyền mua đất không thông qua đấu giá, đấu thầu, còn nhân dân cũng là chủ thế của xã hội nhưng không được hưởng quyền đó, và phải đấu giá thì sự bình đẳng giữa các chủ thể không thể có.

“Tôi nghĩ rằng điều này không nên đưa vào, nếu có đưa vào chỉ là những cái trường hợp đặc biệt như hộ nghèo hoặc một đối tượng chính sách nào đó mà Nhà nước cần phải giảm giá, ưu đãi cho họ mua được giá theo quy định của Nhà nước mới hợp lý”, ông Lâm nhấn mạnh.

Tiếo theo đó, tại Điều 67 về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đất chưa được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Tuy nhiên trong nghị định 25/2020 ngày 28/02/2020 hướng dẫn luật đấu thầu lại quy định chỉ cần có quy hoạch 1/2000 hoặc 1/500 là được đấu giá. Việc quy định tại luật đất đai là phải có quy hoạch 1/500 là chưa thống nhất giữa luật đấu thầu.

Mặt khác việc quy định tại điều 67 luật đất đai sẽ gây tốn kém nguồn lực cho nhà đầu tư, vì quá trình tham gia đấu giá có thể không trúng đấu giá. Vì vậy nên quy định linh hoạt như luật đấu thầu là phải có quy hoạch 1/2000 hoặc 1/500 để các nhà đầu tư dễ tiếp cận hơn quyền sử dụng đất.

Như vậy, ông Lâm nhận định rằng mặc dù đã được nghiên cứu, chỉnh sửa nhiều lần nhưng dự thảo sửa luật đất đai lần này vẫn còn một số hạn chế nhất định cần được bạn soạn thảo xem xét chỉnh sửa, bổ sung để luật đất đai nói chung và chế định về giao đất và cho thuê đất gắn liền cuộc sống phù hợp hơn và có tính định hướng trong những năm tiếp theo.

“Vấn đề cuối cùng tôi muốn nói là tại khoản 5 điều 57 và điểm d khoản 1 Điều 64 đang trùng nhau. Vì khi xây dựng nhà trong khu công nghiệp và nhà công vụ có 2 trường hợp. Một bên là nhà nước không thu tiền sử dụng đất và một bên là nhà nước thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá, đầu thầu. Trong quá trình vận hành thì đây chính là kẻ hở của luật và tạo ra khái niệm xin - cho”, ông Lâm cho hay.

Tiêu cực trong quản lý đất đai sẽ nảy sinh từ những mập mờ của điều luật, chủ đầu tư có thể sử dụng đất đai với nghĩa vụ tài chính xảy ra một trong hai điều trên khi xây dựng nhà trong khu công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ. “Vì vậy cần loại bỏ khoản 5 điều 57”, ông Lâm kết luận.

Đồng bộ quyền của người sử dụng đất trong Luật Đất đai với các luật liên quan

Phát biểu làm rõ thêm một số vấn đề liên quan đến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) cho biết ngày 22/9, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã họp cho ý kiến về dự thảo này, sau đó, Bộ TN&MT phối hợp với các cơ quan liên quan hoàn thành dự thảo. Ngày 27/9, Bộ TN&MT cũng đã gửi Chính phủ hồ sơ dự án luật với đầy đủ tài liệu.

Theo bà Mỹ, khi xây dựng dự án Luật này, Bộ cũng đã có báo cáo tổng kết rà soát những luật khác có ảnh hưởng, liên quan trực tiếp đến lĩnh vực đất đai.

Liên quan đến người sử dụng đất, đây là nội dung rất băn khoăn, làm thế nào để đồng bộ được với một số luật như: Luật Tín ngưỡng tôn giáo, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp…

Tuy nhiên, về cá nhân sở hữu nhà ở được phép sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Bà Mỹ thông tin, ngày 29/9, Bộ trưởng Bộ TN&MT đã báo cáo với Ủy ban Kinh tế nội dung này, đồng thời những gì Nghị quyết 18 chưa đề cập thì nên cân nhắc khi đưa vào dự thảo.

Bà Mỹ nói: “Thực tiễn, vấn đề này đang có luật khác quy định, thậm chí đã có những đối tượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trên 50% thì áp dụng theo chế độ của tổ chức vốn đầu tư nước ngoài; còn dưới 50% thì áp dụng theo chế độ trong nước. Tuy nhiên, sẽ có tình huống, đối với các tổ chức nhận vốn góp trong một giai đoạn cố định sẽ áp dụng theo chế độ tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế nước ngoài”.

Chính vì vậy, bà Mỹ rất mong muốn có được những chia sẻ của các chuyên gia về nghiên cứu lý luận và thực tiễn, cũng như các quy phạm pháp luật để có thể đảm bảo tốt nhất những gì chưa được đề cập trong Điều 6 của dự thảo Luật.

Liên quan đến thu hồi đất, hiện nay với dự thảo luật đã trình theo tờ trình số 350 đã có thay đổi, đó là quy định rõ hơn nội hàm dự án phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Quy định rõ thêm về việc khi Nhà nước thu hồi đảm bảo được một số tiêu chí.

“Ví dụ, đối với các dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải đất ở, để tạo quỹ đất thì Nhà nước thu hồi để điều tiết giá trị tăng thu,… điều này thể hiện chúng tôi đưa ra các tiêu chí khác, có sự phân biệt so với dự thảo trước”, bà Mỹ cho biết.

Báo cáo về hạn mức nhận chuyển nhượng của hộ gia đình cá nhân, trên cơ sở của Luật Đất Đai 2013 đã quy định hộ gia đình cá nhân được nhận phép chuyển nhượng không quá 10 lần hạn mức giao đất. Bà Mỹ cho hay đã có nghiên cứu về chuyên đề liên quan đến tập trung tích tụ đất đai, mức giao đó nhân lên 10 lần để ra mức đất được chuyển nhượng, thì sẽ không có nhiều.

Cho nên, dự thảo Luật đã đề xuất nâng lên không quá 15 lần hạn mức giao đất, điều này thực hiện đối với hộ gia đình cá nhân, còn với các tổ chức kinh tế thì phải áp dụng theo dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Nên tích tụ đất đai áp dụng cho cả tổ chức, hộ gia đình cá nhân, trong tích tụ đất đai các quy mô phải phù hợp, hạn mức cũng phải phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương, chuyển đổi nghề nghiệp phù hợp, đặc thù của địa phương.

Ví dụ như những người bị ảnh hưởng do Covid-19 khi trở về quê hương thì vẫn có quỹ đất để sử dụng và mưu sinh.

Về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, bà Mỹ nhấn mạnh bản chất là thuê đất hàng năm. Tuy nhiên theo Nghị quyết 18 thương mại hóa quyền sử dụng đất để đảm bảo các quyền thuê đó là khi có các quyền cụ thể sẽ được phép chuyển nhượng.

Chính vì vậy, cần phải quy định thêm các điều kiện để đảm bảo nguyên lý là khi chưa trả tiền đất thì không thể đem quyền Nhà nước để đem đi cho thuê…

Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai cho biết, hồ sơ dự thảo luật này đã trình lên Quốc hội và phía Bộ cũng đã có những sửa đổi, đặc biệt là những nội dung liên quan đến điều kiện, tiêu chí thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Về phần bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng được quan tâm nhiều hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

Nội dung liên quan đến tài chính đất đai và chế độ sử dụng đất, bà Mỹ cho biết về cơ bản đã tiếp thu và được hoàn thiện sửa đổi bổ sung.

Phát biểu bế mạc hội thảo, TS. Trần Công Phàn ghi nhận những ý kiến phát biểu, đóng góp rất sôi nổi của các chuyên gia, các nhà khoa học tại hội thảo. Đây cũng là nguồn động viên cho Hội Luật gia Việt Nam tiếp tục thực hiện các Hội thảo góp ý các dự án Luật tiếp theo. Những ý kiến đóng góp của các đại biểu, chuyên gia tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Hội Luật gia Việt Nam tập hợp đầy đủ, góp ý với Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội các cơ quan Chính phủ…

Hoàng Bích - Mạnh Quốc - Thanh Hồng - Hồng Nhung - Phương Anh

Ảnh: Hữu Thắng