Làm gì để doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận, đấu thầu đất đai?

Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân rộng rãi, bên cạnh rất nhiều vấn đề được đưa ra bàn thảo, câu chuyện làm sao để doanh nghiệp tiếp cận đấu thầu đất đai một cách dễ dàng cũng nhận được nhiều sự quan tâm. Để có góc nhìn khách quan xoay quanh vấn đề này, Người Đưa Tin (NĐT) đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội).

Đất không thể tự “nở” ra

NĐT: Thưa ông, trong các vấn đề đang lấy ý kiến nhân dân, ông quan tâm đến vấn đề nào nhất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hiện đang bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập. Mặc dù dự thảo Luật Đất đai 2013 đã có những nội dung mới,nhưng chưa phân định rõ ranh giới giữa các dự án phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng và các dự án vì lợi nhuận của các nhà đầu tư. Cụ thể:

Nhà nước thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công công được quy định cụ thể tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 chưa có những quy định cụ thể để có căn cứ xác định những dự án nào thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng mà sử dụng hình thức liệt kê các trường hợp bị thu hồi đất.

Để giải quyết vấn đề này, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)đã có những thay đổi, điều chỉnh lại các hạng mục công trình thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng vẫn được xây dựng theo phương án liệt kê các trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Theo tôi, việc xây dựng theo phương án liệt kê là chưa hợp lý bởi nếu không quy định rõ các tiêu chí cụ thể để làm căn cứ xác định đâu là dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng với những dự án của nhà đầu tư có phát sinh lợi nhuận.

Bởi lẽ, thực tế hiện nay có những dự án mang lại lợi ích trực tiếp cho nhà đầu tư, lợi nhuận thuộc về nhà đầu tư nhưng vẫn gắn mác “vì lợi ích quốc gia, công cộng”, được điều chỉnh bởi các quyết định hành chính đơn phương từ Nhà nước trong việc thu hồi đất gây nên sự so sánh thiệt hơn về lợi nhuận giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư, điều nàydẫn đến tình trạng khiếu kiện của người dân về đất đai luôn chiếm tỉ lệ cao.

Nếu vẫn tiếp tục thực hiện quy định các dự án vì mục tiêu lợi nhuận thuộc diện Nhà nước thu hồi đất bằng cơ chế hành chính thì sẽ không điều tiết được lợi ích công bằng giữa người dân bị thu hồi đất và nhà đầu tư, doanh nghiệp. Do đó, dự thảo Luật Đất đai cần được xây dựng theo hướng: Quy định cụ thể các tiêu chí để làm căn cứ xác định đâu là dự án đầu tư công, dự án nào được xác định là dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

NĐT: Để giá đất sát với giá thị trường, theo ông, dự thảo LuậtĐất đai sửa đổicần bổ sung thêm những quy định như thế nào?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Đầu tiên cần quan tâm đến là định giá đất đai theo giá thị trường, bỏ khung giá đất, giao trách nhiệm trực tiếp cho các cơ quan có thẩm quyền xây dựng bảng giá đất ở từng địa phương sát với giá đất của địa phương đó theo từng năm, thông báo công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm.

Tiếp theo, cần có cơ chế đấu giá, đấu thầu chặt chẽ để hạn chế một cách tối đa những lợi ích nhóm để trục lợi từ đất công. Cùng với đó, tôn trọng sự giám sát, phản biện trong nhân dân và xã hội làm minh bạch hóa trong quá trình cổ phần cũng như chuyển đổi hình thức quản lý của các chủ thể về sử dụng đất đai.

Tiếp nữa, điều quan trọng là cơ quan, những người có thẩm quyền phải áp dụng pháp luật, thừa hành pháp luật thực sự đúng, công bằng, công khai, minh bạch trong công tác quản lý.

Từ đó, đặt sự phát triển chung của xã hội lên hàng đầu. Bởi tài sản công, tài sản đất đai cũng chỉ có giới hạn. Đất không thể tự “nở” ra nên cần phải xem xét, tính toán sử dụng đất một cách hợp lý, có giá trị nhất cho toàn cộng đồng. Trong trường hợp để xảy ra sai phạm thì sẽ có các chế tài nghiêm khắc xử lý, tạo lòng tin cho người dân đối với hệ thống cơ quan công quyền của nước ta. 

Tránh lợi dụng “lỗ hổng” để trục lợi

NĐT: Đối với khối doanh nghiệp, việc sửa đổi Luật cần lưu ý những điểm gì để doanh nghiệp tiếp cận đấu thầu mà không lợi dụng “lỗ hổng” pháp lý để trục lợi, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Các dự án đầu tư kinh doanh sau khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sẽ thực hiện thu hồi đất để giao đất cho nhà đầu tư. Do đó, việc sửa đổi Luật Đấu thầu cần liên kết chặt chẽ với sửa đổi Luật Đất đai. Một số vấn đề lưu ý trong quá trình xây dựng Luật như sau:

Khớp nối phương thức giao đất với phương thức lựa chọn nhà đầu tư: Dự thảo Luật Đấu thầu (sửa đổi) đang được Bộ KH&ĐT lấy ý kiến rộng rãi, Điều 1 Dự thảo quy định phạm vi điều chỉnh gồm đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện “Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ; dự án đầu tư phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật”.

Tuy nhiên, bản chất hình thức đấu thầu dự án là hài hòa lợi ích Nhà nước - nhà đầu tư - xã hội, theo đó nhà đầu tư được miễn giải phóng mặt bằng, công việc này thuộc trách nhiệm của Nhà nước.

Nhà nước đóng vai trò trung gian, nhà đầu tư trúng thầu ứng tiền để Nhà nước chi Giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư đó. Tuy nhiên, các dự án nhà ở thương mại, trụ sở, văn phòng làm việc,công trình thương mại, dịch vụ không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật đất đai hiện hành.

Khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận: Dự án xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước,dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương, dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ…

Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã liệt kê các loại hình dự án được thu hồi đất sau khi được HĐND cấp tỉnh thông qua, trong đó có nhà ở xã hội, khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, khu dân cư nông thôn…

Tuy nhiên, các dự án nhà ở thương mại, trụ sở, văn phòng làm việc,công trình thương mại, dịch vụ theo dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi không thuộc trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai nên không thể áp dụng phương thức đấu thầu.

Do đó, với phương án sửa đổi Luật Đấu thầu nêu trên, Bộ KH&ĐT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ TN&MT để sửa đổi Luật Đất đai đảm bảo thống nhất, đồng bộ, “khớp nối”các loại hình dự án được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với các dự án được thu hồi đất…

Thiếu cơ chế giao đất cho nhà đầu tư: So với Nghị định 25, Dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi còn thiếu quy định về việc triển khai thực hiện dự án của nhà đầu tư trúng đấu thầu sau khi ký kết hợp đồng dự án.

Như đã nêu, hình thức đấu thầu dự án miễn trừ trách nhiệm giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư. Điều 60 Nghị định 25 đã quy định rõ về triển khai thực hiện dự án, sau khi phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư, các bên ký kết hợp đồng dự án; nhà đầu tư nộp tiền giải phóng mặt bằng để Nhà nước thu hồi đất và giao đất cho nhà đầu tư không qua đấu giá. 

Do đó, dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi cần bổ sung quy định như tại Điều 60 Nghị định 25; hoặc Bộ KH&ĐT cần trao đổi với Bộ TN&MT (cơ quan chủ trì soạn Luật Đất đai) để bổ sung các quy định nêu trên vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Nếu Luật Đất đai sửa đổi và Luật Đấu thầu sửa đổi đều không quy định nội dung này sẽ gây vướng mắc, “khoảng trống pháp luật” như giai đoạn trước Nghị định 25.

Trước khi Nghị định 25 có hiệu lực, các địa phương đều lúng túng trong việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu do Luật Đất đai 2013 chỉ quy định 2 cơ chế giao đất: giao đất thông qua đấu giá và giao đất không thông qua đấu giá mà “bỏ quên” cơ chế giao đất thông qua đấu thầu và cũng không ghi nhận hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất như Luật Đất đai 2003.

Điều 60 Nghị định 25 đã tháo gỡ cơ chế triển khai, tuy nhiên do quy định nằm trong một văn bản dưới luật, để tránh xung đột, chồng chéo, cần “luật hóa” hình thức đấu thầu dự án trong Luật Đất đai sửa đổi và quy định trường hợp đấu thầu dự án thì giao đất không qua đấu giá.

Chuẩn hóa thời hạn hợp đồng dự án: Điều 73 Dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi quy định: “Thời hạn hợp đồng của các dự án khu đô thị, nhà ở, công trình thương mại dịch vụ: cho đến khi nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án hoàn thành nghĩa vụ đầu tư, xây dựng công trình”.

Theo tôi, quy định như dự thảo sẽ gây vướng mắc bởi các dự án khu đô thị, nhà ở, công trình thương mại dịch vụ sau khi hoàn thành nghĩa vụ đầu tư, xây dựng công trình còn giai đoạn kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm; nếu hợp đồng chấm dứt trước khi hoàn thành kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm sẽ cản trở quyền, lợi ích của nhà đầu tư.

Ngoài ra, trước khi đấu thầu dự án thì thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, có nội dung về thời hạn dự án mà nhà đầu tư trúng thầu phải tuân thủ thời hạn này.Do đó, cần sửa thành: “Thời hạn hợp đồng của các dự án khu đô thị, nhà ở, công trình thương mại dịch vụ: cho đến khi nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án hoàn thành nghĩa vụ đầu tư, xây dựng công trình, kinh doanh sản phẩm và phù hợp với thời hạn dự án”.