"Mắc kẹt" trong chung cư

Băng rôn xuất hiện ngày càng nhiều

Thời gian gần đây, cư dân ở nhiều dự án căn hộ trên địa bàn TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung đang phải loay hoay, vật lộn với việc đòi quyền lợi liên quan đến căn hộ đang sử dụng.

Nhiều trong số này là việc cấp chủ quyền (hay quen gọi là sổ hồng) và hàng loạt vấn đề kéo theo. Cũng có hàng tỷ lý do để các bên liên quan không tìm được tiếng nói chung, ở mỗi dự án lại là một câu chuyện khác nhau.

Những ngày vừa qua, tại Chung cư Phúc Yên 2 (31-33, đường Phan Huy Ích, phường 15, quận 12, TP.HCM) đỏ rực trời vì hàng loạt băng rôn, khẩu hiệu của cư dân treo tại ban công của các căn hộ..

Tìm hiểu của PV Người Đưa Tin Pháp luật, hầu hết người dân ở đây bức xúc là do chủ đầu tư chưa thực hiện việc đăng ký quyền chủ sở hữu căn hộ cho cư dân, dù đã thanh toán tiền theo đúng hợp đồng trong nhiều năm qua.

Ông N.K, chủ một căn hộ tại Chung cư Phúc Yên 2 cho hay: “Chúng tôi đã mua căn hộ từ lâu, nhiều lần họp, kiến nghị với chủ đầu tư về việc này, tuy nhiên, đến nay họ vẫn chưa tiến hành làm các thủ tục để cấp quyền sở hữu cho cư dân.

Trong khi đó, theo thông tin mà chúng tôi có được, lý do họ chậm trễ là do chưa thanh toán tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Kế đó, chủ đầu tư còn tìm cách lấy lại tầng hầm của dự án để làm của riêng”.

Hay tại dự án chung cư Phương Việt (có tên thương mại là Pegasuite, số 1002 đường Tạ Quang Bửu, phường 6, quận 8, TP.HCM) do công ty Cổ phần Đầu tư Phương Việt làm chủ đầu tư cũng diễn ra câu chuyện… đòi tiền 5% khi chưa thực hiện sổ hồng và tiền… dư diện tích căn hộ.

Bức xúc trước điều phi lý này, hàng loạt cư dân đã căng băng rôn ngay tại dự án chung cư Phương Việt.

“Công ty Phương Việt yêu cầu chúng tôi hoàn tất thanh toán 5% giá trị căn hộ còn lại thì mới cung cấp hồ sơ pháp lý liên quan để tự thực hiện thủ tục cấp sổ hồng.

Đi kèm với đó, họ còn gửi thông báo diện tích thông thuỷ thực tế của nhiều căn hộ tăng trên 2% so với diện tích thông thuỷ trong hợp đồng, yêu cầu khách hàng phải thanh toán thêm tiền.

Nếu quá ngày, khách hàng chưa đóng tiền thì chủ đầu tư sẽ tính thêm lãi trả chậm. Điều này là hết sức vô lý”, ông T.V.N, một chủ căn hộ cho biết.

Tương tự, mới đây, tại TP.Vũng Tàu, hàng loạt người mua căn hộ cũng đã căng băng rôn, cờ phướn, yêu cầu doanh nghiệp tư nhân Sơn Thịnh “hãy thực hiện đúng hợp đồng” vì đã quá thời hạn yêu cầu và buộc “doanh nghiệp phải giao nhà nhà”, “tổ chức đại hội khách hàng như đã cam kết với cư dân”.

Việc cư dân căng băng rôn diễn ra tại tòa nhà Sơn Thịnh 3 (số 408A, đường Lê Hồng Phong, TP.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

Theo tìm hiểu của PV, tại dự án này đã xảy ra mâu thuẫn từ rất lâu, đặc biệt là kể từ sau khi ông N.C.B., chủ doanh nghiệp tư nhân Sơn Thịnh qua đời (hồi tháng 7/2019). Sự việc tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư ngày càng gay gắt hơn.

Theo chủ đầu tư, căn hộ của Sơn Thịnh có mô hình hoạt động là Condotel (căn hộ du lịch) nên việc hai bên có những cách hiểu khác nhau, dẫn tới xung đột ngày càng gia tăng.

Mặt khác, tại tòa nhà Sơn Thịnh 3 đang xây dựng dang dở (đến tầng 19) và đang tạm dừng. Tuy nhiên, chủ đầu tư (hiện là ông H.N.H., người được cho là đã mua lại Doanh nghiệp tư nhân Sơn Thịnh với giá 1 triệu đồng) đã bán căn hộ đến tầng thứ 30.

Dù vậy, đến nay, chủ đầu tư vẫn không bàn giao căn hộ cho khách hàng như hợp đồng đã ký kết. Hiện, vụ việc vẫn chưa có bất cứ phương án giải quyết nào được chấp nhận.

Chưa tìm được tiếng nói chung

Qua tìm hiểu của PV cho thấy, hiện nay, hầu hết vướng mắc, tranh chấp giữa cư dân và các chủ đầu tư cũng như các bên liên qua thường rất khó tháo gỡ, thậm chí kéo dài, gây ra nhiều hệ luỵ nhức nhối cho xã hội.

Điển hình nhất là tình trạng đơn thư, khiếu nại vượt cấp, gây mất an ninh trật tự tại địa phương, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư…

Điển hình, như tại chung cư Phương Việt, trả lời PV, bà Trần Thị Đăng Lan, Tổng Giám đốc công ty Phương Việt cho biết: “Để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho căn hộ, công ty đã 2 lần gửi thông báo yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ. Tuy nhiên, một số khách hàng đã không phối hợp và kéo dài quá thời hạn (50 ngày).

Do đó, công ty có thông báo cho khách hàng quá thời hạn cung cấp hồ sơ theo như thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ tự thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận cho căn hộ?”.

“Công ty đề nghị khách hàng thanh toán 5% số tiền còn lại để tiến hành thanh lý hợp đồng, từ đó, sẽ hỗ trợ và cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý cho khách hàng tự thực hiện nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho căn hộ?”, bà Lan cho biết thêm.

Về diện tích căn hộ, bà Lan lý giải: “Công ty vẫn đang nỗ lực giải quyết những ý kiến của một số khách hàng không đồng tình bằng giải pháp sẽ cùng thực hiện đo đạc lại, có sự chứng kiến của tất cả các bên có liên quan nhằm xác định lại diện tích sử dụng căn hộ thực tế.

Trường hợp số liệu đo đạc tăng, vượt quá 2% so với diện tích sử dụng ghi nhận trong hợp đồng thì cư dân phải thanh toán phần giá trị diện tích chênh lệch này và trả phí đo đạc”.

Tuy nhiên, vẫn còn một số khách hàng không đồng ý với cách làm này của Phương Việt, thay vào đó, vẫn sử dụng số liệu cũ, trong khi đó, công ty Phương Việt lại không đồng ý, vì cho rằng không đúng với thực tế. Rõ ràng, câu chuyện tại chung cư Phương Việt vẫn chưa có hồi kết.

Trong văn bản phát đi, Phương Việt yêu cầu “khách hàng chưa hài lòng với cách giải quyết của công ty, tiếp tục thực hiện trình tự giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật, không dùng sức ép đám đông, truyền thông hoặc thông tin không đúng sự thật để gây rối an ninh trật tự, làm ảnh hưởng đến đời sống của cư dân tại dự án và uy tín của chủ đầu tư?”.

Ai phải chịu thiệt?

Như đã trình bày ở trên, mỗi dự án là những câu chuyện riêng, mà bên bị thiệt nhiều nhất chính là cư dân mua căn hộ tại dự án đó. Như tại chung cư Phúc Yên 2, cư dân đang rơi vào vòng xoáy do chủ đầu tư chưa đóng tiền sử dụng đất.

Lý giải việc này, ông Lăng Xuân Bình, Tổng Giám đốc công ty CP Địa ốc và Đầu tư Phúc Yên cho biết: “Căn cứ vào nhu cầu thực tế, doanh nghiệp đã xin điều chỉnh bổ sung chức năng căn hộ và đã được UBND TP.HCM cho phép điều chỉnh chức năng sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đối với dự án nêu trên.

Trên cơ sở đó, UBND quận Tân Bình và các Sở, ngành đã có văn bản cho phép điều chỉnh bổ sung, sở Xây dựng TP.HCM đã ban hành quyết định phê duyệt điều chỉnh đối với công trình này”.

Hơn nữa, “từ giữa năm 2016 cũng đã có cuộc họp giữa đại diện các Sở ngành liên quan, hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện bổ sung tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Từ đó đến nay, công ty đã nhiều lần xin thực hiện theo các nội dung trong cuộc họp nêu trên nhưng đến nay vẫn chưa được nhận được thông báo để thực hiện bổ sung nghĩa vụ tài chính theo quy định?”.

Trong khi đó, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TP.HCM cho biết: “Dự án khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại và câu lạc bộ thể dục thể thao (chung cư Phúc Yên 2) được UBND TP.HCM giao đất cho công ty TNHH Phúc Yên để thực hiện dự án.

Sở TN-MT đã cấp giấy chứng nhận quyền sử đất vào năm 2008 cho công ty TNHH Phúc Yên, mục đích sử dụng đất là trụ sở khác (văn phòng - thương mại)”.

“Sau đó, công ty TNHH Phúc Yên góp vốn bằng quyền sử dụng đất nêu trên với công ty CP Địa ốc và Đầu tư Phúc Yên, đến nay, công ty Cổ Phần địa ốc Phúc Yên chưa thực hiện hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất văn phòng - thương mại (đất sản xuất kinh doanh theo Luật Đất đai năm 2003, đất thương mại dịch vụ theo Luật đất đai 2013) sang đất ở đô thị, chưa nộp tiền sử dụng đất.

Do vậy, chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua căn hộ chung cư”, ông Thắng cho biết thêm.

Việc giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đề nghị của công ty CP Địa ốc và Đầu tư Phúc Yên, sở TN-MT cũng đã có công văn đề nghị sở Xây dựng có ý kiến về cơ sở pháp lý cho công ty đầu tư xây dựng công trình chung cư, khi chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng mục đích sử dụng đất.

Việc xử lý đối với công trình dự án trên, sau khi có ý kiến của sở Xây dựng, Sở TN-MT tổng hợp hồ sơ, trình báo cáo UBND TP.HCM theo quy định.

Như vậy, có thể thấy, cư dân tại chung cư Phúc Yên 2 “còn lâu” mới có thể nhận được sổ hồng.

Bàn về vấn đề này, LS Trần Đình Dũng (đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng: “Trong nhiều trường hợp, cư dân có thể khởi kiện để phạt hợp đồng đối với các chủ đầu tư, vì thực hiện không đúng cam kết như hợp đồng, như: chậm bàn giao căn hộ hoặc thực hiện đăng ký quyền sử dụng căn hộ… Từ đó, có thể để đòi lại một phần quyền lợi của mình”.

Để xảy ra tình trạng này, theo chuyên gia, Th.s Nguyễn Chí Thành, ĐH Công nghệ TP.HCM: “Một nguyên nhân quan trọng, đó là do cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương làm chưa tròn vai, trong đó, có một số bộ phận cán bộ, công chức tiếp tay cho các sai phạm.

Điển hình, nếu như dự án chưa đủ điều kiện thì kiên quyết không cho khởi công xây dựng, nhưng rất nhiều dự án vẫn mọc lên”.

“Thực tế, nhiều công trình sau khi thanh kiểm tra thì phát hiện là chưa được cấp phép xây dựng, vậy nguyên nhân do đâu, có phải là do cán bộ thực thi công vụ và cơ quan quản lý Nhà nước tại địa phương hay không?

Đây cũng là nguyên nhân quan trọng dẫn tới các hệ luỵ nhức nhối về sau, mà việc cấp sổ hồng chỉ là điển hình. Do đó, tôi cho rằng, cần phải làm nghiêm công tác quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực này thì mới mong giảm bớt được tình trạng như nêu trên”, chuyên gia này phân tích thêm.

Đồng quan điểm, luật sư Dũng cũng cho rằng, rất nhiều trường hợp cư dân hết sức khó khăn trong việc đòi quyền lợi, khi cơm không lành canh không ngọt giữa cư dân và chủ đầu tư.

Luật sư Dũng chia sẻ: “Cần phải có những những bước đột phá mạnh mẽ hơn để bảo vệ quyền lợi của cư dân và minh bạch trong các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung, căn hộ nói riêng. Cụ thể là phải cần ban hành Luật Kinh doanh bất động sản mới.

Đây thật sự phải là một đạo luật rõ ràng, rộng hơn, mới có thể để bao quát được các vấn đề đề đang phát sinh trong thời gian qua mà chưa xử lý một cách triệt để được”.