Nhiều điểm còn chưa phù hợp
Mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có Văn bản số 40/2024/CV-HoREA gửi tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), Bộ Tư pháp góp ý về quy định của dự thảo Nghị định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại, thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.
HoREA cho rằng, đề xuất 30% dự án được thí điểm mở rộng loại đất làm nhà thương mại của Bộ TN-MT có thể dẫn đến tình trạng không công bằng giữa các doanh nghiệp.
Góp ý văn bản này, Chủ tịch HoREA cho hay, vẫn còn nhiều vấn đề quanh dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại, thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó "không phải là đất ở".
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, vấn đề đầu tiên là tại khoản 1 Điều 2 "dự thảo" định hướng quy định "Đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là các loại đất theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024" là chưa chặt chẽ, chưa cụ thể mà chỉ nên áp dụng đối với một số loại đất.
Tiếp đến, khoản 3 Điều 2 "dự thảo" định hướng quy định "Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thì Nhà nước thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất".
"Quy định này là chưa chặt chẽ, có thể dẫn đến vừa làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai", ông Châu chia sẻ.
Ngoài ra, quy định này có thể bị một số nhà đầu tư "lợi dụng" để mua các khu đất bao xung quanh "phần diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý" (đất công) có quy mô diện tích lớn để hưởng lợi.
"Những nhà đầu tư này "nghiễm nhiên" được "Nhà nước thu hồi đất thực hiện giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất", vừa làm cho môi trường đầu tư thiếu minh bạch, thiếu công bằng, thiếu cạnh tranh lành mạnh", ông Châu nhận định.
Do vậy, Chủ tịch HoREA đề nghị khoản 3 Điều 2 "dự thảo Nghị quyết thí điểm" cần "sao chép" đúng nội dung quy định tại khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai 2024.
HoREA đề nghị giao Chính phủ quy định cơ chế xử lý các diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý hoặc được Nhà nước giao quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại tương tự như quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 5.
Vấn đề thứ 2, tại khoản 2 Điều 3 "dự thảo" định hướng quy định "Có trong danh mục dự án thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được quyết định, phê duyệt" là chưa chính xác, bởi lẽ Điều 27 Luật Nhà ở 2023 về "nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở" không quy định "danh mục dự án nhà ở".
Nhất là tại điểm a khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2023 chỉ yêu cầu dự án nhà ở phải "Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt…".
Tiếp đến, khoản 4 Điều 3 "dự thảo" định hướng quy định "Ngoài điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 2 của Nghị quyết này, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan".
Tuy nhiên, khoản này cũng chưa quy định rõ trường hợp "doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất" đối với "đất khác không phải là đất ở".
"Quy định này chưa phù hợp bởi lẽ tại điểm b khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai 2024 chỉ "cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại" đối với "Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác", nhưng chưa cho phép trường hợp nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở", Chủ tịch HoREA lý giải.
Không công bằng cho doanh nghiệp nếu giới hạn dự án được mở rộng loại đất xây nhà thương mại
Theo Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư muốn triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Thực tế, không có hộ gia đình hay cá nhân nào có diện tích đất ở đủ lớn để triển khai một dự án nhà thương mại do hạn mức giao đất không vượt quá 400m2.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.
Luật Đất đai 2024 cũng chỉ cho phép doanh nghiệp đang có quyền sử dụng "đất ở" hoặc "đất ở và đất khác" được chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà thương mại. Điều này có thể làm lợi cho những doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất nhà thương mại được phê duyệt, tạo điều kiện cho chủ đầu tư khu đô thị, nhà ở quy mô lớn chiếm lĩnh thị trường.
Những quy định trên đã thu hẹp loại đất triển khai dự án nhà thương mại, có thể kéo dài tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở trên thị trường, khiến hoạt động kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn.
Để cải thiện nguồn cung nhà ở, Bộ TN-MT đã đề xuất thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại từ tháng 1/2025 đến tháng 1/2030. Với cơ chế thí điểm này, doanh nghiệp có thể thỏa thuận nhận quyền sử dụng loại đất khác, bên cạnh đất ở, để làm dự án nhà thương mại.
Tuy nhiên Bộ TN-MT đề xuất giới hạn 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá, quy định giới hạn thí điểm 30% dự án trong kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm của tỉnh chưa "hợp tình hợp lý".
Lý do là chủ đầu tư những dự án này đương nhiên có lợi thế hơn nhóm không được thí điểm. Ông Châu lo ngại nhóm doanh nghiệp này có điều kiện "chiếm lĩnh thị trường" và hưởng lợi ích không công bằng. Trong khi đó, 70% dự án còn lại sẽ bị thua thiệt rất lớn vì không được lựa chọn thí điểm.
Điều này có thể dẫn đến áp dụng pháp luật "chưa công bằng, bình đẳng" giữa các doanh nghiệp bất động sản và giữa các địa phương về kết quả thu ngân sách từ đất đai.
"Sau cùng người mua nhà sẽ là bên chịu thiệt nhiều nhất", ông Châu nói.
Chủ tịch HoREA kiến nghị không giới hạn dự án được thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại, đồng thời nâng tỷ lệ diện tích dự án được thí điểm lên 30% tổng diện tích nhu cầu phát triển nhà ở đến năm 2030. Việc mở rộng đối tượng thí điểm giúp các doanh nghiệp địa ốc được hưởng lợi như nhau, đảm bảo tính công bằng.
Ngoài ra, tiêu chí chọn dự án để thí điểm sẽ do các tỉnh, thành ban hành gồm địa bàn, vốn đầu tư... Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) lo ngại, xuất hiện cơ chế xin - cho khi địa phương tự xác định tiêu chí chọn danh sách này. Do đó, VCCI đề nghị có một bộ tiêu chí chung ngay tại nghị quyết để các địa phương xác định dự án phù hợp.
Trước đó, Bộ TN-MT cũng có báo cáo đánh giá tác động việc thí điểm mở rộng loại đất xây nhà thương mại. Bộ cho biết, cơ chế thí điểm này có thể dẫn đến tình trạng bất động sản phát triển quá nóng, dẫn đến dư thừa nguồn cung, xuất hiện tình trạng bỏ hoang hay gom đất đầu cơ.
Tuy nhiên, mặt tích cực là tránh được xung đột khi thu hồi đất, người dân dễ đồng thuận do giá bồi thường cao hơn và chủ đầu tư cũng có thêm một kênh tiếp cận đất đai để xây nhà ở thương mại.
Phần lớn Bộ, ngành, địa phương đều đồng thuận với dự thảo nghị quyết thí điểm của Bộ TN-MT xây dựng.
Theo đó, thành phố Hà Nội cho biết thống nhất ban hành nghị quyết thí điểm để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên địa bàn với khoảng 191 dự án, quy mô 1.700ha.
Tương tự, thành phố Hồ Chí Minh thông tin đã có quy hoạch sử dụng khoảng 600.000ha đất nông nghiệp sang mục đích ở. Thành phố Đà Nẵng đề nghị sớm triển khai thí điểm, nhưng lưu ý về điều kiện liên quan đến mật độ dân số theo quy hoạch xây dựng.
