Xem xét mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp
Tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề "Những định hướng chính sách lớn về đảm bảo quyền của người sử dụng đất"sáng 30/9, cho ý kiến về chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong các quy định của dự thảo, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Trường Đại học Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất hầu như chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Nhưng phải nhận thấy rằng, việc chuyển đổi mục đích này với những hoạt động của quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất chính là vấn đề pháp lý mục đích sử dụng đất.
“Để chứng minh quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế thì đây là điều rất rõ ràng, khi chúng ta dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải là chuyển một cách đơn giản, bởi quyền sử dụng đất là một quyền hạn chế, người thực thi và khai thác các nguồn lợi có được từ đất là việc có được tài sản đó trên diện tích đất nhưng trong một khoảng thời gian nhất định vì một mục đích nhất định”, bà Nhung cho hay.
Toàn cảnh hội thảo do Hội Luật gia Việt Nam phối hợp Người Đưa Tin tổ chức
Theo bà Nhung, điểm bất cập từ mục đích sử dụng đất chuyển sang chính là khi Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước thu hồi quyền tài sản của người sử dụng, nên cần quan tâm hơn nữa quyền của người sử dụng đất như được bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Bởi, trong nội dung của Luật Đất đai quy định rõ nơi ở mới phải tốt hoặc bằng nơi ở cũ. Trong quy trình thu hồi đã phải đưa nội dung là kiểm soát điều kiện của người dân tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ thì mới triển khai hoạt động thu hồi.
Đối với nội dung liên quan đến quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất của các quyền của các chủ thể, thì chuyển mục đích sử dụng đất là quá trình lành mạnh cần có sự khuyến khích, cơ chế quản lý.
Theo bà Nhung chuyển mục đích có đặc điểm đất chuyển mục đích phải là đất có mục đích sử dụng nhưng đất được thay đổi mục đích sử dụng đất đó và việc chuyển mục đích sử dụng đất này không bao gồm các trường hợp chuyển từ đất đã có mục đích sử dụng sang đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Bởi từ đất chưa sử dụng, chưa xác định mục đích chuyển sang một mục đích cụ thể thì việc thuật ngữ về chuyển mục đích sử dụng đất còn có được coi là chuyển đổi mục đích sử dụng hay chuyển đổi đất.
“Tôi cho rằng, chúng ta không được đánh đồng hai khái niệm này về chuyển đổi đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ vào chuyển đổi đất điều đầu tiên phải dựa vào quy hoạch, dựa vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội của vùng miền ở khu vực đó. Khi chúng ta chuyển mục đích sẽ thấy giá đất nông nghiệp thấp, từ đất đô thị và đất ở đắt nhất, phần địa tô chênh lệch bằng một quyết định hành chính khi chuyển sang và giá đất có sự thay đổi.
Việc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích được quy định ở Điều 59 của Luật là phải có thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Ở đây, khoản 1 Điều 61 quy định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, sau này khi có quyết định của HĐND cấp tỉnh thông qua và không có ngoại lệ. Nhưng, quy định này sẽ gây khó khăn cho những người sử dụng đất”, bà Nhung nói.
Bà Nhung phân tích thêm, trên thực tế ở rất nhiều các vùng nông thôn, các vùng miền có rất nhiều hộ gia đình được giao đất trồng lúa nằm trong khuôn viên đất thổ cư, với diện tích rất nhỏ chỉ khoảng vài trăm mét vuông nhưng trải qua bao nhiêu năm khu dân cư phát triển bao quanh vây kín xung quanh nền đất này, vì thế không còn phù hợp để trồng lúa, người sử dụng đất mong muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì Nhà nước cũng nên xem xét tạo cơ hội, cho phép được chuyển…
“Trong thực tiễn về vấn đề chuyển đổi, chuyển nhượng có một hiện trạng dễ thấy là người nông dân có khi phải vác cuốc đi qua sân golf rồi mới vào ruộng lúa của mình, hiện trạng thu hồi đất của chúng ta rất lớn nhưng nên lựa chọn khu vực để dành các diện tích để phù hợp. Nếu “bờ xôi ruộng mật” có năng suất lúa tốt thì chúng ta không nên cho phép chuyển đổi mục đích để lấy diện tích để làm sân golf, vì ảnh hưởng đến đời sống của người dân và vấn đề an ninh lương thực”, bà Nhung nêu quan điểm.
Kiểm soát quyền lực Nhà nước trong cơ chế thu hồi đất
Thêm nữa, bà Nhung cho biết người dân được phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng có trong quy định, các trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất ở Điều 52, thì các căn cứ để giao cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã quy định rất rõ. Nhưng, trong quá trình thực hiện để triển khai lại gặp rất nhiều khó khăn từ thực tiễn.
Người dân vô cùng vất vả trước các quy định trong đánh giá nội dung chuyển mục đích sử dụng đất. Ở khoản 1 điểm C, chương V chuyển các loại đất khác sang chăn nuôi tập trung, cần làm rõ thuật ngữ này, chuyển mục đích thế nào, ai là người quản lý…
“Đây là điều chúng tôi mong mỏi khi sửa đổi Luật lần này phải quy định rất rõ tiêu chí nào để được chuyển mục đích sử dụng đất”, bà Nhung cho hay.
PGS.TS Doãn Hồng Nhung đề nghị việc sửa đổi Luật Đất đai cần cân nhắc, rà soát kỹ nhiều mục đích sử dụng đất.
Về quyền và nghĩa vụ của cộng đồng dân cư (Điều 207), bà Nhung cho rằng chưa mô tả toàn diện, chưa tăng tính khả thi và ứng dụng trong thực tiễn ở địa phương. Điều 214 và 216, 218 cần rà soát và gia cố cho đúng những quy định hiện hành đã được thể chế hóa trong Nghị định số 148…
Bên cạnh đó, cũng cần chú ý nội dung liên quan đến giám sát của công dân đối với quản lý và sử dụng, bảo vệ quyền lợi, lợi ích của người dân.
Vấn đề xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ cũng cần phải xem xét. Theo bà Nhung, những người này chịu trách nhiệm khi ra quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất và hậu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật thì phải có trách nhiệm như thế nào đối với người dân, địa phương.
Bà Nhung phân tích thêm, bằng một quyết định giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất thì quyết định đó có thể có những trục lợi từ chính sách, từ lợi ích, từ địa tô chênh lệch. Bởi, các quyết định chuyển từ đất nông nghiệp sang đất đô thị thì địa tô chênh lệch sẽ diễn ra. Vậy, kiểm soát của Nhà nước trong vấn đề chuyển đổi đất như thế nào?
“Chúng ta thu hồi đất của người dân bằng khung giá của Nhà nước, nhưng chỉ cần một quyết định giao đất cho doanh nghiệp… thì doanh nghiệp có quyền bán quyền sử dụng đất trên diện tích đất đó bằng một khoản giá thị trường, đây là vấn đề vô cùng quan trọng, bởi tài sản đó là tài sản của người dân, người dân được quyền giám sát khi ra quyết định thu hồi, quan trọng nhất là phải kiểm soát từ quy hoạch”, bà Nhung nhấn mạnh.
Từ những phân tích trên, bà Nhung đề nghị việc sửa đổi Luật Đất đai cần cân nhắc, rà soát kỹ nhiều mục đích sử dụng đất, kiểm soát quyền lực Nhà nước trong cơ chế thu hồi đất.
