Mua bán nhà đất ai phải sang tên Sổ đỏ và nộp các khoản lệ phí?

Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hay giải thích sang tên Sổ đỏ là gì. Hay nói cách khác sang tên Sổ đỏ không phải là thuật ngữ pháp lý, mà đây là từ thường gọi của người dân.

Theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động. Đây là việc mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (không đăng ký biến động sẽ bị phạt tiền từ 2 đến 5 triệu đồng).

Như vậy, sang tên Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi thủ tục đăng ký biến động khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho người khác.

Ai phải sang tên Sổ đỏ khi mua bán nhà đất?

Đây là thắc mắc của không ít người khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định trách nhiệm ai phải sang tên Sổ đỏ, vì hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các bên phải lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Các bên có quyền thỏa thuận về tất cả nội dung của hợp đồng, miễn là không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Các bên có quyền thỏa thuận ai là người thực hiện việc sang tên Sổ đỏ, nếu không có thỏa thuận thì người mua sẽ sang tên Sổ đỏ vì:

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Do thời điểm có hiệu lực là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (thời điểm hoàn thành việc sang tên Sổ đỏ) nên người mua cần phải sang tên để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

+ Theo quy định, nếu không sang tên thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn thuộc về bên bán.

+ Khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng chuyển nhượng được công chứng là chứng cứ để chứng minh, nếu không có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng thì có thể quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc về bên bán nếu bên mua không chứng minh được việc chuyển nhượng (khi Sổ đỏ chưa sang tên).

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất các bên có quyền thỏa thuận ai là người sang tên Sổ đỏ. Nếu không có thỏa thuận thì bên mua là người nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Làm thủ tục sang tên Sổ đỏ ở đâu?

Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nơi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ được quy định như sau:

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).

- Với địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

- Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu (UBND xã, phường, thị trấn).

Nơi nộp hồ sơ trên là nơi có đất.

Để đỡ mất thời gian tìm hiểu nơi nộp hồ sơ thì khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng thì các bên có thể hỏi trực tiếp công chứng viên hoặc nhân viên về nơi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.

Chi phí sang tên Sổ đỏ

Khi sang tên Sổ đỏ với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải nộp những khoản thuế, phí, lệ phí sau:

Tuy nhiên, các bên được phép thỏa thuận về người nộp. Giá đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Hoàng Mai