Nở rộ doanh nghiệp bất động sản: “Bong bóng” có trở lại?

Hơn 3.000 doanh nghiệp bất động sản mới

Theo thông tin về tình hình doanh nghiệp đăng ký mới trong tháng 9/2017 của bộ KH&ĐT, tỷ lệ doanh nghiệp thành lập mới có xu hướng tăng ở hầu hết các ngành so với cùng kỳ năm 2016. Riêng lĩnh vực kinh doanh bất động sản, số doanh nghiệp mới đăng ký lên tới 3.508 doanh nghiệp, tăng 62,4%.

Con số này lớn hơn rất nhiều so với số doanh nghiệp đăng ký ở các lĩnh vực khác như: Sản xuất phân phối điện, nước, gas đăng ký 728 doanh nghiệp, tăng 31,9%; y tế và hoạt động trợ giúp xã hội đăng ký 497 doanh nghiệp, tăng 31,8%; tài chính, ngân hàng và bảo hiểm đăng ký 1.083 doanh nghiệp...

Cũng theo báo cáo tình hình kinh tế - xã hội TP.HCM 9 tháng đầu năm 2017 phân theo ngành nghề, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất với vốn đăng ký 156.680 tỷ đồng (chiếm gần 40%), tăng 74,8% so với cùng kỳ. Đặc biệt, từ đầu năm đến nay, TP.HCM thu hút hơn 788,19 triệu USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), trong đó hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 15,4% (khoảng 122 triệu USD).

Đánh giá về điều này, giới chuyên gia cho rằng, đây có thể là tín hiệu đáng mừng bởi doanh nghiệp đang “ngửi” thấy "mùi" hấp dẫn từ kinh doanh bất động sản nói riêng, đồng thời cũng cho thấy nền kinh tế đang có nhiều khởi sắc và thu hút các nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp mới.

Trao đổi với PV Người Đưa tin, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoRea) cho rằng, việc “nở rộ” doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là một điều bình thường và chứng tỏ đang đi đúng với chủ trương của Chính phủ là phát động tinh thần khởi nghiệp. Tính riêng 9 tháng đầu năm 2017 có khoảng hơn 80.000 doanh nghiệp được thành lập mới trong đó doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ lệ khá cao.

“Điều này thể hiện nền kinh tế đang có sức hấp dẫn để các nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp thực hiện việc sản xuất kinh doanh. Nhất là trong quý 3 vừa rồi GDP đạt được con số khá ấn tượng, cho nên trong nền kinh tế đang tăng trưởng thì lĩnh vực bất động sản cũng được quan tâm”, ông Châu nói.

Tuy nhiên, cũng có nghi ngại rằng nếu các doanh nghiệp bất động sản mới ra đời dựa trên nền tảng nguồn vốn vay từ các ngân hàng thương mại thì rất đáng quan ngại, có thể bất lợi cho cả thị trường lẫn nền kinh tế. Không những vậy, trong bối cảnh thị trường phục hồi nhưng thiếu bền vững, nợ xấu vẫn cao, việc ngân hàng tiếp tục đẩy vốn vào bất động sản, đặc biệt là các dự án nhà ở cao cấp, dự án trên giấy,... sẽ khó tránh tình trạng "bong bóng" bất động sản đi kèm nợ xấu bùng nổ như trước đây.

Nên mừng hay lo?

Trước quan ngại trên Chủ tịch HoRea cho biết, doanh nghiệp thành lập mục đích không phải để vay ngân hàng vì họ phải đăng ký vốn chủ sở hữu. Ngân hàng cho vay cũng có thuận lợi là đang được khuyến khích để tăng trưởng tín dụng năm nay đạt mức khoảng 21% trong toàn bộ thị trường tín dụng. Đó là điều kiện từ ngân hàng để các doanh nghiệp mới thành lập có động lực.

“Không phải doanh nghiệp nào cũng được vay, bởi dù mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 21% nhưng phải đảm bảo điều kiện, chứ không cho vay mà không có sự giám sát. Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản nếu làm dự án vốn chủ sở hữu là 20 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu cũng không thấp hơn 20% nếu dự án dưới 20ha, còn dự án từ 20ha trở lên thì vốn chủ sở hữu tối thiểu cũng phải 15%” – ông Châu phân tích.

Ông Châu cũng nhận định, đối với hoạt động tín dụng, ngân hàng còn xem tính khả thi của dự án, quỹ đất đầu tư... nên cũng không có nhiều lo ngại. Bên cạnh đó, trong bất động sản, phần lớn các công ty thành lập này là công ty khởi nghiệp làm dịch vụ môi giới, không đòi hỏi phải có vốn pháp định nên họ cũng không bị phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng mà chỉ cần vốn chủ sở hữu tùy theo khả năng tiến hành kinh doanh.

Trao đổi với PV, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV công ty Luật Basico cũng dự đoán trong năm 2017 sẽ có khoảng 100.000 doanh nghiệp thành lập mới. Ông cho rằng những lo ngại được nêu ra ở trên là không có căn cứ, việc doanh nghiệp bất động sản ra đời cũng là điều tất yếu. “Chắc chắn có doanh nghiệp thành lập dựa vào ngân hàng nhưng dựa vào nhiều hay ít. Dựa vào là bình thường, nếu dựa toàn bộ vào ngân hàng thì có vấn đề, còn nếu một phần thì đương nhiên”, ông Đức nói.

Nói về nỗi lo “bong bóng” bất động sản khi số doanh nghiệp thành lập nhiều, ông Lê Hoàng Châu khẳng định, trong năm 2017 không thể có “bong bóng” bất động sản. Ông dẫn chứng, “bong bóng” bất động sản chỉ phát sinh khi có điều kiện. Trong đó có 4 điều kiện để phát sinh “bong bóng” bất động sản. Đầu tiên là nền kinh tế phát triển nóng, tức là GDP trên dưới 10%. Mọi người dễ dàng kiếm ra tiền thì lúc đó người ta mới chuyển qua đầu tư kinh doanh bất động sản để giữ tài sản và đồng tiền kiếm được lúc này mới kích thích thị trường bất động sản phát triển nóng.

Điều kiện thứ hai là nới lỏng tối đa chính sách tín dụng như năm 2007. Năm 2007 tỷ lệ tăng trưởng tín dụng lên tới hơn 37%, nhưng năm ngoái cũng chỉ tăng được hơn 18% trong phạm vi cả nước. Và với mục tiêu 21% trong năm nay vẫn còn thấp hơn giai đoạn “bong bóng” năm 2007. Cùng với đó phải có sự lệch pha trên thị trường về phân khúc cao cấp, hiện tượng này đang có nhưng không nghiêm trọng như năm 2007.

Cuối cùng, phải xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp trong đó có nhà đầu cơ, thậm chí là nhà đầu cơ cá mập có thể lũng đoạn thị trường thì hiện nay chưa xảy ra. Ông Châu nói thêm, mặc dù có yếu tố lệch pha cung cầu, lệch pha tín dụng về các đại gia bất động sản nhưng chưa đủ yếu tố “bong bóng”.

Còn luật sư Trương Thanh Đức nhận định, nếu có dấu hiệu lệch lạc, bất thường thậm chí cho vay dưới chuẩn, thiếu an toàn mới lo ngại. Kể cả thị trường có tăng trưởng nóng, có “bong bóng” thì ngân hàng cũng đã có kinh nghiệm xử lý và cũng đã phải lường trước được những vấn đề này.