Phân khúc cao cấp gặp khó
Theo phân tích của Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (Horea), thị trường BĐS đã có sự phát triển khởi sắc hơn trong các tháng cuối năm 2018 cho đến Tết Kỷ Hợi 2019, đây cũng là cao điểm của thị trường BĐS. Dự báo năm 2019, thị trường BĐS sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân.
Năm 2018, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tỷ lệ 31,3% thị trường và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại thị trường lớn nhất là TP.Hồ Chí Minh cũng như trong phạm vi cả nước. Phân khúc này sẽ phải đối diện với thách thức rất lớn trong năm 2019.
Trong 2018, căn hộ cao cấp đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung (ảnh minh hoạ).
Phân khúc condotel (nhà ở khách sạn) sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn. Dự kiến sẽ có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các loại hình bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse để định hướng phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng.
Do vậy, các chủ đầu tư cần phải tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ.
Tuy nhiên, các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm thành phố lại được hưởng lợi thế "độc quyền" vì thành phố đã quyết định không chấp thuận xây thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020.
An toàn PCCC sẽ được coi trọng
Trong thị trường BĐS năm 2019, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất.
Xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh. Đặc biệt, trong năm 2018, đã xảy ra nhiều thảm hoạ do phòng cháy chữa cháy, nên việc xây dựng đảm bảo an toàn về PCCC sẽ được các bên coi trọng trong thời gian tới.
Những căn hộ đảm bảo an toàn PCCC sẽ được chú trọng.
Phân khúc nhà ở xã hội, thiết chế Công đoàn sẽ có nguồn vốn và quỹ đất để phát triển. Dự kiến bộ Xây dựng sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (mới) cho phép xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích dưới 45 m2 vớitỷ lệ nhất định ở những khu vực phù hợp sẽ tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ, trong đó, có loại căn hộ cho thuê giá rẻ.
Phân khúc đất nền hợp pháp có đầy đủ hạ tầng và tiện ích tiếp tục hấp dẫn người có nhu cầu mua để ở hoặc để đầu tư. Tuy nhiên, phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật.
Trong lúc nguồn cung quỹ đất dự án thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của thành phố và kế hoạch thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu. Trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án bất động sản, giúp thúc đẩy thị trường mua bán chuyển nhượng dự án phát triển mạnh hơn.
Theo Horea, năm 2018, thị trường BĐS cả nước có dấu hiệu sụt giảm rõ nét cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường lớn nhất cả nước là TP. Hồ Chí Minh, thống kê trong 10 tháng đầu năm 2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng.
Trong đó, phân khúc cao cấp có hơn 7 nghìn căn, chiếm tỷ lệ 31%; phân khúc trung cấp có 11.700 căn, chiếm tỷ lệ 50%; phân khúc bình dân có 4.500 căn, chiếm tỷ lệ 19%. So sánh tình hình thị trường bất động sản thành phố 09 tháng đầu năm 2018 với 09 tháng đầu năm 2017 thì đều thể hiện sụt giảm:
Cụ thể, số lượng dự án giảm 11,1%; Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; Phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%; Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; Phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%. Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và đảm bảo an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%.
