Nền kinh tế sẽ phát triển nếu dòng tiền đi đúng hướng
Tại hội thảo “Dòng tiền và xu hướng bất động sản cuối năm 2022” diễn ra sáng 28/6, PGS.TS Trần Đình Thiên - Chuyên gia kinh tế, Thành viên tổ tư vấn Chính phủ, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho biết các tổ chức dự báo quốc tế đều dự báo tăng trưởng GDP 2022-2023 của Việt Nam đang dần tích cực lên theo thời gian, trong khi dự báo kinh tế thế giới tiếp tục gặp khó khăn, mức tăng trưởng này là chưa từng thấy kể từ sau thế chiến thứ 2.
Ông Trần Đình Thiên nhận định nền kinh tế Việt Nam có độ mở cao song thực lực chưa mạnh. Cụ thể, Việt Nam vẫn còn nhiều rủi ro khôn lường như đứt chuỗi cung ứng; lạm phát tăng cao; xung đột, phân mảng thị trường.
Đồng thời, Việt Nam đang đứng trước những thách thức rất lớn khi nền kinh tế có độ mở cao, chịu ảnh hưởng của nước ngoài nhiều trong bối cảnh thực lực chưa mạnh.
Do đó, để có thể phát triển kịp với thế giới, vị chuyên gia cho rằng Việt Nam phải nắm được những bài học “tốc hành” về toàn cầu hóa với rủi ro toàn cầu, liên kết để cùng tồn tại; tích cực phát triển kinh tế số và nâng cao năng lực đón đầu xu thế.
Bên cạnh đó, ông Trần Đình Thiên cho rằng, thời gian tới, Việt Nam không được sợ lạm phát, phải tin vào năng lực quốc gia, phải “bơm máu” cho nền kinh tế.
“Tôi vẫn tin rằng, phải tiếp tục câu chuyện bơm tiền cho nền kinh tế trên tinh thần phục hồi và phát triển, không phải rón rén, ngắt quãng, đợi “gục” rồi lại bơm tiếp”, PGS.TS nhấn mạnh.
Ông Trần Đình Thiên nhận định nền kinh tế Việt Nam có độ mở cao song thực lực chưa mạnh.
Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng nếu dòng tiền được luân chuyển một cách lành mạnh sẽ tạo điều kiện phát triển nền kinh tế.
Nhìn dòng tiền từ góc nhìn của BĐS, Chủ tịch Horea cho biết dòng tiền của thị trường này đến từ 4 nguồn chính: vốn tín dụng, trái phiếu, FDI và vốn từ khách hàng.
Thứ nhất là nguồn vốn đến từ vốn tín dụng. “Vốn tín dụng được xem là bà đỡ của cộng đồng doanh nghiệp hiện nay”, ông Châu nói. Theo ông Châu, hiện có đến 80-85% doanh nghiệp phải huy động vốn từ thị trường hay còn gọi là nguồn vốn tín dụng.
Trong dự thảo Thông tư 39 mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã sử dụng từ “kiểm soát” việc cho vay mua, kinh doanh BĐS và “kiểm soát” việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.
Theo đó, việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến nhiều ý kiến cho là NHNN định hướng thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, bao gồm cả thắt chặt cho vay để mua BĐS cao cấp, từ đó có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua BĐS, nhà ở.
Theo Chủ tịch Horea, điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường BĐS trong thời gian tới. Do đó, vị chuyên gia đề xuất để đảm bảo nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS, các dự án BĐS có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín nên được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Thứ hai là nguồn vốn đến từ trái phiếu. Ông Lê Hoàng Châu khẳng định “Trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi và Nhà nước không có chủ trương siết phát hành trái phiếu”.
Tuy nhiên Chủ tịch Horea vẫn đánh giá việc siết chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết, vì đây là hành động cấp thiết để bảo đảm thị trường trái phiếu được lưu thông đúng theo quy định của Nhà nước.
Thứ ba là nguồn vốn đến từ FDI. Chủ tịch Horea cho biết nguồn vốn này đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt ở các tỉnh có BĐS công nghiệp phát triển như Bình Dương…
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) phát biểu tại Hội thảo.
Cuối cùng, theo đại diện của Horea nhận xét nguồn vốn từ khách hàng là nguồn vốn tốt nhất, hiệu quả nhất mà nhà đầu tư không chịu áp lực lãi vay.
“Có nguồn vốn này sẽ giải quyết được nợ tín dụng, nợ trái phiếu và tạo ra doanh thu lợi nhuận cho doanh nghiệp”, ông Châu chia sẻ.
Tuy nhiên để có thể huy động nguồn vốn đầy lợi thế trên, ông Châu cho biết doanh nghiệp phải triển khai dự án đúng hẹn mà trên thực tế cho thấy việc triển khai dự án hiện nay gặp không ít vướng mắc. Đặc biệt, vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là thể chế pháp luật.
Với những nhận định trên, ông Lê Hoàng Châu đề xuất “Năm 2023, cần xem xét sửa đổi luật đất đai, nhà ở để tạo ra hành lang pháp lý. Việc tháo gỡ chính sách pháp luật nhằm mục đích giúp dòng tiền được luân chuyển.
Bên cạnh đó, nếu tháo gỡ được thể chế pháp luật thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế và thị trường BĐS. Để thị trường có đa dạng nguồn cung nhà ở, từ đó giải quyết bài toán nhà ở cho số đông người dân”.
Khách có nhu cầu mua nhà cao nhưng không biết mua gì, ở đâu
Khan hiếm nguồn cung và "siết" tín dụng là hai yếu tố tác động nhiều đến cục diện của thị trường BĐS trong nửa đầu năm 2022. Đây cũng chính là hai vấn đề lớn cần được tháo gỡ để thị trường phục hồi và phát triển đúng hướng trong nửa năm còn lại.
Thông tin về thị trường BĐS, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết nhiều phân khúc đang có triển vọng lạc quan. Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, thị trường sôi động trong quý I/2022 với nguồn cung mới phục hồi và đạt gần 13.000 căn.
Theo đó, tổng nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2022 gần bằng nguồn cung mới cả năm 2021. Trong khi đó, nguồn cung trên thị trường nhà phố, biệt thự cũng cải thiện theo các khu đô thị mới. Còn ở phân khúc nhà liền thổ, giá phân khúc này vẫn đang tăng mạnh khi các dự án mới liên tục xác lập mức giá kỷ lục.
Với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, ông Kiệt cho biết hiện các nhà đầu tư quan tâm đến xu hướng này đang bắt đầu xây dựng các khu biệt thự 5 sao. Trong thời gian tới, khu vực ven biển các tỉnh miền Nam sẽ có nhiều triển vọng.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam.
Dù giai đoạn 2020-2021 thị trường chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi đại dịch, nhiều dự án BĐS không thể triển khai đúng tiến độ. Tuy nhiên, nguồn cung mới và doanh số bán BĐS dự kiến dần hồi phục trong năm 2022 và phục hồi hoàn toàn vào năm 2023.
Đại diện CBRE dự báo, trong năm 2022 nguồn cung căn hộ sẽ ở mức 22.000 - 24000 căn. Giai đoạn 2023 - 2024 sẽ đón nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn khi có nhiều sản phẩm được chào bán.
Trong bối cảnh thị trường TP.HCM khan hiếm nguồn cung thì các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai phát triển rất sôi động trong khoảng 3 năm trở lại đây.
Dự báo về diễn biến thị trường BĐS 6 tháng cuối năm, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá thị trường BĐS hiện đang gặp hạn chế về nguồn cung, giá trị đang còn cao, thị trường thứ cấp lại không nhiều.
“Dòng tiền sẽ nằm ở các sản phẩm cao cấp, nhóm sôi động nhất chỉ nằm ở các nhà đầu tư có tài chính mạnh. Thực tế, nhóm khách hàng có nhu cầu nhà ở cao nhất nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng họ không biết mua gì, mua ở đâu và tìm ở đâu để mua. Hiện nay mua sản phẩm khoảng 3 tỷ trên thị trường thứ cấp thì rất khó khăn vì ngân hàng đang siết tín dụng”, ông Khương nói.
Đối với các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, nhu cầu nhà ở trung cấp rất lớn nhưng hiện vẫn chưa thể đáp ứng được do quỹ đất và vấn đề pháp lý. Do đó, nếu có những dự án mới ở các vùng ven, giá cả hợp lý, dòng tiền sẽ tập trung mạnh vào phân khúc này.
Đồng quan điểm, ông Kiệt cũng cho rằng sự mất cân đối nguồn cung tại TP.HCM đang ngày càng rõ rệt. Hầu hết sản phẩm trong thời gian tới đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, phân khúc bình dân sẽ không có và khó có được nhà giá thấp nếu không có các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội.
Do đó, đại diện DKRA cũng dự báo khoảng thời gian cuối năm 2022 và đầu năm 2023, thị trường sẽ tiếp tục mất cân đối cung cầu, người ít tiền sẽ không có tiền để mua nhà ở phân khúc trung cấp, còn phân khúc giao dịch sôi động nhất sẽ là phân khúc cao cấp, giữa các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính.
