Chuyên gia pháp lý cảnh báo khi khách hàng xem nhẹ quyền lợi của mình.
Cùng trao đổi với PV báo Người Đưa Tin để chia sẻ kiến thức pháp lý nhằm hạn chế rủi ro xảy ra tranh chấp như trường hợp của chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú) là luật sư Nguyễn Ngô Quang Nhật, công ty Luật TNHH Chính Nghĩa Luật (đoàn Luật sư TP.HCM).
Thưa luật sư, sự việc ngân hàng thông báo thu hồi nợ bằng cách thu hồi quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của một chung cư tại TP.HCM để xử lý nợ của chủ đầu tư đang đặt ra vấn đề gì về tính pháp lý?
Thỉnh thoảng chúng ta có nghe thông tin là dự án chung cư nào đó bị ngân hàng “xiết nợ” để thu hồi vốn do chủ đầu tư đã thế chấp dự án này cho ngân hàng. Từ đó, nhiều người mua nhà sẽ lo lắng gặp rủi ro.
Trên thực tế, rất nhiều các dự án bất động sản được chủ đầu tư mang thế chấp nhằm vay vốn ngân hàng để có tài chính triển khai dự án. Sau đó, họ sẽ thực hiện việc giải chấp đúng quy định. Đây là việc bình thường. Bên cạnh đó, việc một số chủ đầu tư thế chấp dự án để ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh dự án cũng là nội dung đã được quy định trong luật.
Luật sư Nguyễn Ngô Quang Nhật cho rằng, nhiều khách hàng còn xem nhẹ việc tìm hiểu chi tiết pháp lý trước khi mua nhà. (Ảnh: Hà Nhân).
Cụ thể, việc thế chấp của chủ đầu tư đối với ngân hàng có ảnh hưởng đến khách hàng mua nhà ra sao, thưa ông?
Theo điều 147 luật Nhà ở có quy định rõ về việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với chủ đầu tư. Dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án. Hoạt động vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó phải gắn với các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
Trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà lại có nhu cầu bán thì phải giải chấp trước khi ký hợp đồng bán nhà cho khách hàng. Trừ trường hợp được bên mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng với khách hàng phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Còn theo quy định của điều 56 luật Kinh doanh Bất động sản có quy định về bảo lãnh trong việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.
Vai trò của cơ quan chức năng trong việc giám sát hoạt động thế chấp và mua bán này là như thế nào?
Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định chủ đầu tư phải có văn bản gửi sở Xây dựng nơi có dự án kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán.
Trường hợp chủ đầu tư có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì họ phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp, hoặc biên bản thống nhất của bên mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán nhà ở đó.
Còn trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi sở Xây dựng. Như vậy, việc thế chấp dự án thì chủ đầu tư phải thực hiện tuân thủ đúng theo luật, có sự giám sát của các cơ quan chức năng.
Chung cư Khang Gia Tân Hương đang khiến hơn 400 hộ dân lao đao vì thế chấp của chủ đầu tư với ngân hàng. (Ảnh: Hà Nhân).
Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư đã ký kết bán nhà cho khách hàng nhưng lại âm thầm thế chấp thì có phải là hành vi gian dối và sẽ bị truy cứu trách nhiệm hay không?
Đối với người mua, tùy theo tính chất pháp lý của hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, khi dự án bị thế chấp nhưng không được giải chấp theo đúng quy định và bị ngân hàng “xiết nợ” sẽ có nhiều khả năng rủi ro. Trước hết là việc có tranh chấp về quyền sở hữu căn hộ đối với chủ đầu tư và ngân hàng nhận thế chấp.
Điểm mấu chốt là xem xét đến thời điểm ký hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua. Nếu hợp đồng mua bán căn hộ ký kết trước khi dự án được chủ đầu tư đem đi thế chấp tại ngân hàng, thì người mua được xem là hợp pháp. Vì thế, việc ngân hàng “xiết nợ” căn hộ là chưa đúng quy định.
Còn nếu ký hợp đồng sau khi dự án bị thế chấp, có nhiều khả năng người mua sẽ phải tiến hành thủ tục khởi kiện chủ đầu tư ra tòa để bảo vệ quyền và lợi ích của mình. Việc khởi kiện ra tòa có thể làm cho quá trình kê biên để thu hồi nợ của ngân hàng bị tạm ngưng, chờ tòa giải quyết.
Để tránh các rủi ro như thế, làm cách nào để người dân giám sát tính minh bạch về pháp lý của các dự án khi mua nhà?
Thứ nhất, người mua nhà phải tự kiểm tra xem xét lựa chọn dự án từ năng lực kinh doanh, tài chính, kinh nghiệm… của chủ đầu tư. Trong thực tế, nhà đầu tư càng uy tín, chất lượng thì giá bán căn hộ cũng cao hơn. Trong khi người mua nhà luôn muốn mức giá thấp hơn.
Thứ hai, người mua nhà phải kiểm tra giấy tờ pháp lý liên quan căn hộ (dự án) như quy hoạch 1/500 có hay chưa, hiện dự án có giấy phép xây dựng và giấy phép chấp thuận mở bán chưa… Đồng thời, người mua còn phải kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi muốn ký với chủ đầu tư. Bởi vì hợp đồng này là văn bản thể hiện các thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Nó làm căn cứ thực hiện và giải quyết các tranh chấp nếu có sau này.
Người mua cần xem kỹ các điều khoản về giá thành, các mốc thời điểm thanh toán tiền, các mốc thời gian liên quan xây dựng, hoàn thiện, bàn giao nhà, giấy tờ pháp lý của dự án, điều khoản phạt hợp đồng, quy định giải quyết tranh chấp hợp đồng khi phát sinh…. Đối với việc này, người mua nhà nên nhờ luật sư tư vấn hoặc tham khảo người am hiểu pháp luật.
Quan trọng nhất, người mua phải thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình theo đúng quy định của hợp đồng mua bán, cũng như quy định của luật liên quan.
Cụ thể, đối với việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần phải phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận căn nhà không bị thế chấp hoặc văn bản đã giải chấp căn hộ dự định mua (theo quy định điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).
Bên cạnh đó người mua nên tự tìm hiểu, kiểm tra xem dự án, căn nhà mình muốn mua có bị thế chấp hay không bằng các kênh thông tin tin cậy như tại các cơ quan có thẩm quyền như sở Tài nguyên Môi trường, văn phòng Đăng ký đất đai, sở Xây dựng,… Người mua có thể gởi văn bản yêu cầu để được cung cấp thông tin cụ thể. Đây là việc rất cần thiết nhưng thường bị khách hàng xem nhẹ vì tâm lý nóng vội, chủ quan.
Xin cảm ơn luật sư đã có nhiều chia sẻ hữu ích.
