Tôi xin gửi bài viết này có tính giải thích để nhà nước có những chính sách cởi mở hơn về thu tiền sử dụng đất, chính sách lãi suất vay hợp lý... và khách hàng hiểu một phần nào khó khăn của nhà đâu tư, vì sao giá thành căn hộ chung cư hiện nay còn quá cao.
Giá căn hộ chung cư đang đứng ở mức cao, vì sao?
Hiện nay tôi là trưởng phòng dự án của một công ty xây dựng và phát triển địa ốc tại thành phố Hồ Chí Minh, là chủ đầu tư một dự án nên việc tính giá thành cho một mét vuông chung cư hiện nay phải hết sức cụ thể, để biết được giá thành một m2 chung cư chúng tôi đã phải và sẽ bị phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau:
Thứ nhất, giá đất thô (khu đất để đầu tư) mỗi khu vực cụ thể sẽ có giá rất khác nhau, tùy thuộc vào lợi thế của khu đất, tôi xin lấy đất tại khu vực Quận 2, Tp Hồ Chí Minh làm ví dụ: khu Thảo Điền hiện nay giá đất thô khoảng 30 - 50 triệu đồng/ m2, Khu Bình Khánh, Bình An từ 30 - 35 triệu đồng/m2, khu vực dọc tỉnh lộ 25 khoảng 25 - 35 triệu đồng/m2 (đây là giá mua hoặc đền bù), nếu mua vào thời điểm năm 2007 - 2008 thì khoảng 20 - 22 triệu/m2, khi hoàn tất công tác đền bù và hoàn thành phê duyệt dự án cũng mất 3 - 4 năm thì đến nay giá thành khu đất cũng tăng lên 30 - 35 triệu đồng/m2.
Thứ hai, tiền sử dụng đất (TSDĐ) phải nộp cho nhà nước - từ năm 2009 trở về trước - chỉ thu trên diện tích xây dựng (mật độ xây dựng khoảng 40 - 45%) nay theo quy định mới thì TSDĐ phải nộp trên 100% diện tích khuôn viên theo giá thị trường trong điểu kiện bình thường nhưng việc định giá đất để nộp TSDĐ chủ đầu tư phải thuê một công ty định giá độc lập để định giá đất, sau đó phải được UBND TP. HCM chấp thuận.
Thứ ba, giá xây lắp hiện nay muốn hoàn thiện (phần thô và trang trí nội thất) thì mất khoảng 9 - 11 đồng/m2 xây dựng (giá nhà nước đã trên 9 triệu đồng/m2).
Thứ tư, thiết kế phí từ 1,5% - 2%/giá dự toán, quản lý dự án 1%, giám sát thi công 1,2%, chi phí đầu tự hạ tầng kỹ thuật 1%, chi phí khác 1% …
Thứ năm, lãi vay ngân hàng hiện nay nếu vay được cho dự án cũng phải từ 20 -24%/năm (vay dài hạn), việc vay vốn ngân hàng trước đây chủ đầu tư thường chỉ vay khoảng 20 - 30% vốn, số còn lại sẽ ứng trước của khách hàng (30%), có thể liên kết với công ty xây lắp 10% (bán lại sản phẩm cho họ)…. Hiện nay chủ đầu tư hầu như không còn trông đợi vào các nguồn vốn khác mà chỉ phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng nhưng ngân hàng đã siết chặt cho vay và lãi suất vay quá cao. Nếu vay vốn ngân hàng để xây dựng một chung cư trong vòng 3- 4 năm thì chắc chắn giá thành sản phẩm sẽ càng cao hơn nhiều.
Từ thực tế như đã trình bày trên tôi xin tạm tính giá thành cho một khu chung cư loại khá, có thể gọi là “căn hộ cao cấp” – vì giá đất thô đã mua khoảng 30 - 40 triệu trở lên nên phải xây dựng chung cư chất lượng cao mới có hiệu quả.
Tôi xin lấy khu chung cư tại khu An Phú - An Khánh, Quận 2 để làm ví dụ cho bài viết này: Diện tích đất thô 10.000 m2, mật độ XD 45%, 20 tầng, 2 tầng hầm, giá đất mua vào 30 triệu đồng m2, diện tích thương phẩm khoảng 70%, chỉ vay ngân hàng khoảng 50% vốn xây dựng, số còn lại kêu gọi từ nguồn vốn khác…
Vốn đầu tư: Vốn mua đất: 10.000 m2 x 30 triệu đồng = 300 tỷ (giá đất này đã mua 2 năm trước nên đã cộng lãi vay); TSDĐ tạm tính nộp theo quy định mới: 10.000 m2 x 30 triệu đồng = 300 tỷ (hiện chưa nộp nên chưa tính lãi vay); Giá xây lắp có hoàn thiện nội thất theo tiêu chuẩn “cao cấp”: 10.000 m2 x 45% (4.500m2) x (20 tầng cao + 2 tầng hầm) x 10 triệu = 990 tỷ; Lãi vay ngân hàng xây dựng trong 3 năm, chỉ vay 50% cho 3 năm, lãi suất vay 20%/năm = 297 tỷ; Thiết kế phí: 4.500 m2 x 22 tầng x 2% = 19,8 tỷ; Giám sát thi công: 1% = 9,9 tỷ đồng; Quản lý dự án: 1,5% = 14,85 tỷ đồng; Thuê công ty tiếp thị bán hàng 1% theo giá thành khoảng 30 triệu/m2: 30 triệu x 69.300 m2 (nêu ở phần sau) x 1% = 20,7 tỷ. Tổng cộng vốn đầu tư: 1.952, 25 tỷ.
Giá thành cho mỗi m2: Diện tích thương phẩm dự án này sẽ có: 4.500 m2 x 20 tầng (2 tầng hầm không bán) x 70% = 69.300 m2; giá thành cho mỗi mét vuông: 1.952, 25 tỷ /69.300 m2 = 28.170.000 đồng/m2. Hiện nay những dự án do công ty trong nước đầu tư có chất lượng và khu vực tương đương chỉ bán ở mức 25 -26 triệu đồng/m2 nhưng không có người mua.
Từ những con số đã nêu trên chúng tôi không thể có giá thấp hơn nữa khi nhà nước vẫn thu TSDĐ theo cách mới, ngân hàng chưa điều chỉnh lại lãi suất thấp hơn, giá xây lắp khó thấp hơn và nếu có sự quan tâm và điều chỉnh các chính sách của nhà nước nói chung có lợi cho thị trường bất động sản thì dĩ nhiên các chi phí khác cũng sẽ giảm theo và khi đó sẽ có giá thành hợp lý hơn với thị trường bất động sản đang đóng băng như hiện nay.
Nguyễn Trường Sơn
