Điểm nghẽn trong quy hoạch mô hình khu đô thị mới tại TP.HCM

Ồ ạt xây dựng đô thị

Hội thảo Sức bật từ các đại đô thị đã diễn ra sáng 24/9 tại TP.HCM với sự tham dự của đại diện lãnh đạo bộ Xây dựng, bộ Tài nguyên – Môi trường, bộ Giao thông Vận tải cùng các chuyên gia kinh tế và 100 doanh nghiệp.

Trong những năm gần đây, nhiều khu đô thị mới do các chủ đầu tư trong nước đầu tư với diện tích hàng trăm ha gồm đầy đủ những phân khúc như: chung cư, nhà phố, biệt thự, bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí, mua sắm.

Các dự án này giúp vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam thay đổi bộ mặt đô thị, đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Cách đây hơn 30 năm, TP.HCM đã quy hoạch vành đai 1 mà giờ đây là Đại lộ Đông - Tây và Xa lộ Hà Nội và hiện nay thành đường đô thị.

Có thể nói, TP.HCM đã nhận thức đầy đủ hơn, khẳng định tiến trình phát triển đô thị là đô thị trung tâm và các đô thị vệ tinh. Các đô thị vệ tinh đã không còn hạn chế ở ranh giới hành chính địa phương mà rộng mở ra các tỉnh lân cận.

Trước đây, Thành phố này quy hoạch đô thị vệ tinh là khu Nam Sài Gòn khoảng 3.000ha, còn có khu đô thị Thủ Thiêm cách quận 1 khoảng 400m.

Giai đoạn bây giờ, các khu đô thị vệ tinh đã xa hơn, rộng mở hơn, chia ra thành các phân khu.

Đơn cử, khu đô thị phía Nam có 5 phân khu vệ tinh. Khu đô thị Tây Bắc TP.HCM giai đoạn đầu khoảng 6.000ha phần lớn thuộc huyện Củ Chi và Hóc Môn và khi phát triển thành công sẽ lên 9.000ha.

Phía Đông của TP.HCM cũng bắt đầu có những đại đô thị xuất hiện.

Khu đô thị An Phú - An Khánh với quy mô hơn 100ha, hai bên Xa lộ xuất hiện nhiều dự án cao tầng hiện đại, đi đôi với phát triển các tuyến giao thông trọng điểm của TP.HCM như Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên.

Một đô thị phải có đầy đủ tất cả tiện ích về dịch vụ đô thị, và phải được kết nối nội khu hoàn hảo, kết nối với các khu vực khác một cách thuận tiện. Điều này đang được lãnh đạo các tỉnh và TP.HCM bắt tay thực hiện.

Ví dụ như: Long An, hạ tầng giao thông được xây dựng kết nối với trục Quốc lộ 1, đường cao tốc Trung Lương nối về TP.HCM, Quốc lộ 22 nổi huyện Đức Hòa với khu Tây Bắc TP.HCM - Long An.

Đối với Đồng Nai, có thể nhìn thấy TP.Biên Hòa, huyện Long Thành, Nhơn Trạch... cũng đang trở thành vệ tinh của TP.HCM khi giao thông kết nối từ tuyến Tỉnh lộ 10, cao tốc TP.HCM - Long Thành, tuyến Quốc lộ 1A và tuyến Metro số 1 kết nối từ trung tâm quận 1, TP.HCM.

Tại Bình Dương, các thành phố như: Dĩ An, Thuận An, TP.Thủ Dầu Một... cũng phát triển mạnh mẽ hạ tầng giao thông kết nối với TP.HCM.

Không ít vướng mắc, thách thức

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, vẫn còn đó những điểm yếu trong công tác quy hoạch đô thị. Đó là việc phát triển đô thị vẫn chưa được như kỳ vọng, chất lượng của một số khu đô thị lớn chưa đạt yêu cầu.

Chẳng hạn, khu vực Bình Quới - Thanh Đa đã qua nhiều đời chủ đầu tư, nhưng không được tập trung nguồn lực để phát triển. Sự yếu kém của một bộ phận chủ đầu tư dẫn đến hậu quả là những dự án đại đô thị không thể triển khai được như kỳ vọng.

“Bên cạnh đó, khó khăn lớn nhất của các dự án đại đô thị là câu chuyện đền bù giải phóng mặt bằng. Việc đền bù không thỏa đáng, công bằng với người dân, thậm chí có doanh nghiệp bồi thường giá thấp nhưng khi phát triển dự án bất động sản lại bán giá cao dẫn tới khiếu kiện, dự án khó thể triển khai”, ông Châu đánh giá.

Chính vì vậy, điểm nghẽn về giải phóng mặt bằng cần được giải quyết đầu tiên. Từ đó tạo lập môi trường kinh doanh minh bạch và tránh tình trạng người dân khiếu kiện dài hạn. 

Một vấn đề nữa là các hệ thống hạ tầng đô thị và giao thông đường bộ. Việc kết nối bằng đường trên cao, bằng các tuyến xe buýt nhanh... giữa khu vực ngoài trung tâm vào trung tâm TP.HCM chưa được phát triển đồng bộ.

Về giải pháp tích hợp quy hoạch phát triển bền vững TP.HCM với quy hoạch sử dụng đất, TS. Nguyễn Đình Thọ, Cục trưởng cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý Đất đai (bộ TN&MT) nhận xét: “Phải quy hoạch các trung tâm đô thị và đô thị vệ tinh theo nguyên tắc thị trường, bắt đầu từ việc hình thành các trung tâm thương mại sử dụng đất thương mại, dịch vụ”.

Tiếp theo là khu vực văn phòng, trụ sở cơ quan, doanh nghiệp sử dụng đất sản xuất, kinh doanh trong đô thị; đất nhà ở tập thể, chung cư.

Và cuối cùng là đất nhà ở đơn lập theo mô hình hướng tâm, nhiều lớp hình thành vùng đô thị trung tâm, với vùng đô thị vệ tinh và các hạt nhân là khu vực kinh doanh, thương mại nằm ở lõi trung tâm đô thị.

Nói về giải pháp quản lý và phát triển đại đô thị tại Việt Nam, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản và các lĩnh vực liên quan, nhất là sửa đổi luật Đất đai, hướng dẫn luật Doanh nghiệp sửa đổi, luật Đầu tư,...

Vị chuyên gia kinh tế cũng kiến nghị về mức độ quan tâm, tạo điều kiện của các cơ quan quản lý Nhà nước.

Trong đó, có một số vấn đề cụ thể như chiến lược xây dựng các khu đô thị mới phải song hành với kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông.

Chính sách ưu đãi kêu gọi các nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước đầu tư phát triển đô thị mới nhanh chóng, hiệu quả trong tương lai cũng không thể xem nhẹ.