Thế chấp nhiều lần
Vừa qua, sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có công văn gửi bộ Tài nguyên và Môi trường, bộ Tư pháp để được hướng dẫn về các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ trong dự án xây dựng chung cư.
Trong đó có nội dung vướng mắc về trường hợp chủ đầu tư đồng thời vừa thế chấp quyền sử dụng đất dự án xây dựng chung cư, vừa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ trong dự án.
Văn phòng Đăng ký đất đai (Văn phòng ĐKĐĐ) thuộc sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho hay, hiện nay trên địa bàn TP.HCM đang có nhiều chủ đầu tư thực hiện việc thế chấp dự án của mình, thậm chí thế chấp luôn phần nhà ở hình thành trong tương lai.
Đơn cử, trường hợp của công ty Cổ phần Đầu tư Xuân Mai Sài Gòn (chung cư Xây dựng tại quận 7, TP.HCM) đang thế chấp bằng quyền sử dụng đất xây dựng chung cư tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thường Tín, được Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố đăng ký trên trang bổ sung vào ngày 6/6/2018.
Tại thời điểm thế chấp, công ty này có văn bản cam kết khi đăng ký các giao dịch tiếp theo sẽ xóa đăng ký quyền sử dụng đất.
Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM xin hướng dẫn về việc các CĐT cầm cố dự án nhiều lần.
Tuy nhiên, qua năm 2019, công ty tiếp tục thế chấp toàn bộ căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai của dự án cho ngân hàng Sacombank - chi nhánh quận 9 và nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố.
Tuy nhiên, chủ đầu tư và ngân hàng không xóa thế chấp trước đó, mà bổ sung đăng ký thế chấp thêm tài sản hình thành trong tương lai của dự án.
Chính vì vậy Văn phòng ĐKĐĐ lo ngại việc này sẽ xảy ra nhiều tranh chấp về sau này giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà.
Liên quan đến các dự án thế chấp, thông tin từ sở Xây dựng TP.HCM trên địa bàn TP hiện nay còn có các đơn vị như: Saigon Avenue tại phường Tam Bình, quận Thủ Đức, TP.HCM do công ty TNHH Sản xuất - Thương mại Lan Phương làm chủ đầu tư, gồm 858 căn hộ bị thế chấp tại ngân hàng Agribank, chi nhánh 9.
Tương tự, dự án The Western Capital, quận 6 TP.HCM, do công ty TNHH quản lý bất động sản Hoàng Phúc làm chủ đầu tư, đã được thế chấp tại ngân hàng VPBank.
Chủ đầu tư phải giải chấp
Với tâm lý mua nhà để an cư lập nghiệp, nhiều người dân đã không ngại bỏ ra số tiền lớn để mua nhà, dự án của nhiều công ty bất động sản.
Tuy nhiên, không ít những người phải nhận quả đắng khi chủ đầu tư mang chính những dự án này đi thế chấp ngân hàng mà đến ngày giao nhà vẫn chưa kịp giải chấp.
Không ít các trường hợp đã được cơ quan ban ngành chỉ ra khi việc chủ đầu tư đem dự án đi “cầm cố” ngân hàng nhiều lần vay tiền đã để lại nhiều hậu quả.
Điển hình như chung cư Khang Gia Tân Hương, quận Tân Phú đã bị ngân hàng Nam Á thông báo thu giữ và xử lý tài sản của chủ đầu tư là công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia do đã thế chấp dự án tại ngân hàng này.
Nhiều chung cư không giải chấp sau khi thế chấp cho ngân hàng khiến nhiều bên vướng phải tranh chấp và người thiệt hại vẫn là dân mua nhà.
Gần 400 hộ, ở ổn định tại chung cư này hàng chục năm nay, suýt phải ra đường nếu chính quyền không vào cuộc. Tất nhiên, các cư dân ở đây cũng không được cấp sổ đỏ do dự án bị cầm cố tại ngân hàng.
Trao đổi với PV Người Đưa Tin, luật sư Nguyễn Đức Chánh - Đoàn luật sư TP.HCM cho hay: “Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99 năm 2015 của Chính phủ thì, trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó...”
“Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư có thế chấp dự án/nhà ở thì phải giải chấp hoặc có biên bản thống nhất giữa khách hàng và ngân hàng về việc không phải giải chấp và được mua bán nhà ở thì mới đủ điều kiện được bán, bên cạnh điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản”, vị luật sư phân tích.
“Việc chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp là hết sức bình thường bởi để có nguồn tài chính xây dựng dự án, hầu như chủ đầu tư nào cũng mang dự án đi thế chấp. Và tất nhiên, người đang chịu thiệt nhiều nhất là khách hàng.
Bởi dự án đang được thế chấp mà chưa giải chấp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua có thể bị kéo dài, dẫn đến tài sản vốn thuộc quyền sở hữu của người mua nhưng không thể thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho…
Hiện, quy định pháp luật chưa thực sự rõ ràng trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Nên quyền lợi của người mua nhà khi xảy ra tranh chấp liên quan đến việc dự án bị thế chấp cũng còn nhiều rủi ro.
Vì vậy, cần có những hướng dẫn, quy định giải quyết những trường hợp nêu trên để bảo vệ quyền lợi khách hàng và đảm bảo tính minh bạch trong những giao dịch thị trường bất động sản”, ông Chánh cho hay.
Còn về phía sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM, trong công văn xin hướng dẫn về các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ trong dự án xây dựng chung cư.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM cho rằng, thực tế có rất nhiều trường hợp chủ đầu tư mất khả năng thanh toán nợ, dẫn đến các ngân hàng phải tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, ảnh hưởng rất lớn đến người mua căn hộ.
Do đó, khi đã thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng dự án đã thế chấp sổ đỏ dự án trước đó, thì phải xóa thế chấp quyền sử dụng đất.
Chính vì vậy, phía Sở này xin ý kiến để hạn chế tối đa các rủi ro cho người mua căn hộ chung cư bị chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản.
