Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn

Thứ 3, 05/07/2022 | 10:00
Thị trường bất động sản đối mặt với không ít khó khăn về nguồn vốn đầu tư, quỹ đất hạn chế và tiếp tục thiếu vắng nguồn cung phân khúc tầm trung và bình dân.

 Vẫn còn “nút thắt” 

Theo số liệu của Bộ Tài chính, trong 5 tháng năm 2022, số tiền thuế thu nhập cá nhân thu được từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản đạt 16 nghìn tỷ đồng, tăng đến 68% so với cùng kỳ, trong khi cả năm 2021 là 21 nghìn tỷ đồng và năm 2020 là 16 nghìn tỷ đồng.

Trước những quy định sửa đổi gần đây để thị trường minh bạch hơn, nhiều giao dịch bất động sản phải kê khai mức giá chịu thuế hợp lý hơn dưới sự hướng dẫn của cơ quan thuế. Tuy nhiên, điều này có thể có tác động lớn đến thị trường bất động sản, vì các hoạt động đầu cơ sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, khiến số lượng giao dịch tiềm năng giảm bớt.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, cùng với nguồn cung khan hiếm, dòng vốn bị hạn chế cũng là “nút thắt” của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các động thái như kiểm soát tín dụng bất động sản, hạn chế tách thửa tại một số địa phương hay tăng cường chống thất thu thuế là cần thiết để điều tiết thị trường bất động sản.

Theo Công ty cổ phần Chứng khoán SSI (SSI), trong bối cảnh việc sửa đổi Luật Đất đai vẫn còn đang trong quá trình cân nhắc và có thêm nhiều quy định đặt ra cho việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư, nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư, nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường.

Trao đổi với Báo Tin tức, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, nguồn vốn tín dụng đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản là "mạch máu lưu thông, là bình oxy, dưỡng khí". Nếu không tiếp cận được nguồn vốn doanh nghiệp có nguy cơ “ngộp thở”.

Hiện, thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản do nhiều dự án không thể triển khai, dẫn đến thiếu sản phẩm, trong khi nhu cầu của nhà đầu tư và người mua nhà rất lớn. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận được nguồn vốn tín dụng.

Thực tế, theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý I/2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới giảm 59% so với cùng kỳ.

Do thiếu hụt nguồn cung mới, giá bán sơ cấp tại các khu vực đô thị trọng điểm như Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh tiếp tục tăng. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường giảm sút với số lượng giao dịch trong quý I/2022 ghi nhận ở mức 20.325 giao dịch, giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bất động sản - Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn

Theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới giảm 59% so với cùng kỳ. 

SSI cho rằng, để thị trường phát triển bền vững thì bong bóng bất động sản ở một số tỉnh cần được hạ nhiệt. Trong giai đoạn 2021 - 2022, do nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể. Ví dụ giá đất ở Lâm Đồng và Bình Phước đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong khoảng thời gian từ 1 - 1,5 năm, kể cả ở những nơi chưa có cơ sở hạ tầng phát triển.

Do đó, chính quyền địa phương ở một số địa phương đã ngừng cấp phép cho đất nông nghiệp, đất ở chia thành nhiều thửa đất nhỏ, điều này giúp hạ nhiệt thị trường và ngăn chặn tình trạng bong bóng nhà đất. Đồng thời, giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do các tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng.

Vào đầu năm 2022, Bộ Giao thông Vận tải đã công bố khoản 304,1 nghìn tỷ đồng cho kế hoạch đầu tư công trung hạn, nhằm thực hiện các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách nhà nước và khởi công các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021 - 2025. Khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc, các dự án sân bay quốc tế...

Do đó, giá của nhiều dự án đại đô thị vùng ven đã tăng từ 15 - 20% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ của một số dự án như Aqua City, Waterpoint và Gem Skyworld khá khả quan, dao động từ 70 - 80% trong 2 năm qua.

Tuy nhiên, theo quan sát của SSI, có tới 70 - 80% người mua nhà chủ yếu là nhà đầu tư và hầu hết họ chọn cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay ngân hàng, vì lịch trình trả nợ được đưa ra thực sự hấp dẫn.

Một số ưu đãi có thể kể đến như hỗ trợ lãi suất, trả chậm trong 1-2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đối với một số sản phẩm, cho vay lên đến 80-90% giá trị khoản vay, thời hạn vay mua nhà ở lên đến 35 năm...

SSI cho biết vẫn theo dõi chặt tiến độ bán hàng ở các giai đoạn tiếp theo của các dự án. Qua đó, công ty chứng khoán này nhận thấy, giá bán nhà tiếp tục được neo ở mức cao trong khi thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm xuống trong thời gian gần đây.

Lợi nhuận giảm 

Công ty cổ phần VNDIRECT cho biết, quý I/2022, các doanh nghiệp bất động sản kéo dài xu hướng giảm với mức giảm lợi nhuận ròng 5,7% so với cùng kỳ năm 2021 và do lượng bán của phân khúc căn hộ và cho thuê giảm.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Chứng khoán SSI cho biết, trong phạm vi nghiên cứu của đơn vị, hầu hết các chủ đầu tư bất động sản vẫn đặt mức tăng trưởng lợi nhuận hai con số trong năm 2022, ngoại trừ Công ty cổ phần Vinhomes (Vinhomes) đặt kế hoạch lợi nhuận giảm trong năm 2022, do công ty này có mức nền cao trong năm 2021.

Kế hoạch tăng trưởng hai con số của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm bất động sản mà các chủ đầu tư đã bán trong giai đoạn 2019 - 2021.

Tuy nhiên theo SSI, trong giai đoạn 2023 - 2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021 - 2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn. Cụ thể là chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7 - 15% so với cuối năm 2021.

Về tỷ lệ đòn bẩy, các công ty niêm yết cố gắng giữ hệ số nợ ở mức hợp lý hoặc có kế hoạch giảm dần tỷ lệ này. Đây là yếu tố then chốt giúp duy trì sự ổn định của công ty bất động sản niêm yết trong thời gian tới.

Bất động sản - Doanh nghiệp bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn (Hình 2).

Nguồn cung khan hiếm, dòng vốn bị hạn chế cũng là “nút thắt” của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, nhiều rủi ro tiềm ẩn đối với các công ty chưa niêm yết, trong số đó có nhiều công ty có sức khỏe tài chính yếu và phải huy động vốn từ phát hành riêng lẻ trái phiếu.

Trên thị trường chứng khoán, so với đầu năm 2022, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản đã giảm 25%, tương đương với mức giảm của chỉ số VN-Index tính đến giữa tháng 6. Theo đó, SSI cho rằng giá cổ phiếu bất động sản đã được chiết khấu xuống mức hấp dẫn để nắm giữ dài hạn.

Tuy nhiên, với nhiều thách thức của thị trường trong thời gian tới, SSI vẫn giữ quan điểm thận trọng đối với cổ phiếu ngành bất động sản, ít nhất là trong năm 2022 và khuyên nhà đầu tư cần chờ thời điểm thích hợp để giải ngân.

Hoàn thiện thủ tục pháp lý, đón dòng vốn FDI 

Đánh giá về triển vọng thị trường này trong thời gian tới, chia sẻ với Reatimes, TS. Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, bất động sản công nghiệp đang có nhiều cơ hội để phát triển, hứa hẹn là một bức tranh sáng màu trong 6 tháng cuối năm 2022. 

Cụ thể, trong hệ thống KCN Việt Nam đến nay đã có mặt của hơn 100 Tập đoàn đa quốc gia lớn trên thế giới hoạt động ở nhiều lĩnh vực như Samsung, LG, General Electric, Intel, Mitsubishi, Sanofi, Panasonic… Có thể nói, các Tập đoàn FDI này đã rất thành công trong đầu tư tại Việt Nam và vẫn đang tiếp tục đầu tư mở rộng sản xuất tại Việt Nam, góp phần đưa Việt Nam từng bước tham gia mạng giá trị và chuỗi sản xuất toàn cầu, thúc đẩy chuyển đổi cơ cấu mặt hàng xuất khẩu. Nhiều sản phẩm công nghệ cao, công nghiệp chế tạo bước đầu thực hiện một số công đoạn sản xuất, lắp ráp ở các nhà máy ở Việt Nam. Nhờ đó đã thúc đẩy mạnh mẽ dòng vốn FDI mới tiếp tục đầu tư vào Việt Nam tạo điều kiện để các nhà đầu tư phát triển và quản lý các KCN trong nước nhanh chóng thu hồi vốn với hiệu quả đầu tư cao hơn. Đồng thời, thúc đẩy việc nâng cấp và tiếp tục đầu tư xây dựng mới các KCN tại Việt Nam của các địa phương trong cả nước, đây cũng là cơ hội cho các nhà đầu tư trong nước. 

Theo Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, để phù hợp với khẩu vị khắt khe của các tập đoàn đa quốc gia cùng định hướng chọn lọc, ưu tiên thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao của Chính phủ Việt Nam, đòi hỏi sự điều chỉnh phù hợp của hành lang cơ chế, chính sách liên quan cũng như sự thích ứng của nhà đầu tư.

Các chính quyền các địa phương, các Bộ ngành liên quan cần tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp trong quá trình xây dựng, quản lý, vận hành các KCN từ khâu đầu tiên xin cấp phép đến khi lấp đầy 100% diện tích đất KCN được giao.

Đặc biệt, phải không ngừng đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư FDI vào các KCN Việt Nam. Đẩy mạnh nghiên cứu trên cơ sở phối hợp chặt chẽ với các cơ quan, tổ chức nghiên cứu khác về các mô hình KCN mới: KCN sinh thái, KCN đô thị dịch vụ, KCN hỗ trợ... nhằm nâng cao chất lượng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, tạo điều kiện thu hút dòng vốn FDI có chất lượng cao vào các KCN phục vụ mục tiêu đa dạng hóa các lĩnh vực, hình thức đầu tư vào các KCN giúp các doanh nghiệp đầu tư đúng với xu thế phát triển công nghiệp trong giai đoạn tới, nhanh chóng thu hồi vốn, mang lại hiệu quả đầu tư.

“Tuy nhiên, việc thu hút dòng vốn FDI cũng cần có sự chọn lọc. Không thu hút một cách tràn lan, nhằm tránh tình trạng kém hiệu quả, ôm đất của các doanh nghiệp. Vì vậy, chính sách thu hút FDI phải bảo đảm được hiệu lực hiệu quả giám sát, nếu các doanh nghiệp FDI thực hiện đúng cam kết thì mới được hưởng các ưu đãi”, ông Thắng cho biết.

Thực hiện hiện quả những giải pháp này sẽ giúp khắc phục những thách thức đang đặt ra cho thị trường bất động sản công nghiệp, giúp thị trường này có tiềm lực, cơ sở phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn tiếp theo.

Hương Anh (tổng hợp) 

Phải nộp tiền khi khai thác sử dụng thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản

Thứ 6, 01/07/2022 | 11:18
Đây là nội dung được nêu tại Nghị định 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Bắt kẻ phá két sắt trộm tài sản trị giá hàng trăm triệu đồng

Thứ 5, 30/06/2022 | 17:00
Tráng đã thực hiện vụ phá két sắt trộm nhiều tài sản trị giá hàng trăm triệu đồng. Sau 20 gây án, đối tượng bị công an bắt giữ.

Thanh Hóa: Tập đoàn Danko "trúng" dự án bất động sản hơn 3.600 tỷ đồng

Thứ 5, 30/06/2022 | 14:09
Tập đoàn Danko được tỉnh Thanh Hóa chấp thuận là nhà đầu tư dự án Khu đô thị Tây Nam đại lộ Nam sông Mã 1 (Tp.Thanh Hóa) với tổng vốn đầu tư hơn 3.600 tỷ đồng.

Bất động sản nghỉ dưỡng: "Miếng bánh" ngon nhưng "khó nuốt"

Thứ 3, 28/06/2022 | 21:15
Bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá có tiềm năng bùng nổ nhờ sự hồi phục nền kinh tế, tuy nhiên không phải cứ tiềm năng sẽ đi đôi với yếu tố sinh lời.
Cùng tác giả

Đắk Lắk: Trượt chân xuống mương, bé gái 3 tuổi bị đuối nước thương tâm

Thứ 3, 27/08/2019 | 21:16
Trong lúc ra mương nước gần nhà chơi, cháu Y. đã bị trượt chân ngã xuống mương nước tử vong

Cách làm kem chuối mát lạnh xóa tan cái nóng mùa hè

Thứ 6, 17/05/2019 | 10:00
Thời tiết đang dần bị "xâm chiếm" bởi sự nắng nóng gay gắt của mùa hè khiến chúng ta luôn cảm thấy bí bách và ngột ngạt, vì vậy còn gì tuyệt vời hơn những cốc kem mát lạnh ngay tại nhà.

Google dự định mang đến tính năng mới giống 3D Touch trong phiên bản Androi sắp tới

Thứ 3, 09/04/2019 | 09:04
Google dự định sẽ "mượn" một tính năng từ Apple cho hệ điều hành Androi trong tương lai của họ.

Cận cảnh con trăn khổng lồ nặng hơn 70kg mang trong mình 73 quả trứng

Thứ 2, 08/04/2019 | 13:31
Trăn Miến Điện là một trong những loài trăn lớn nhất trên thế giới, tuy nhiên với cân nặng hơn 70 kg, dài hơn 5.2m thì con trăn được tìm thấy ở Florida cũng được coi là khổng lồ.

Các quốc gia trên thế giới trừng phạt tội phạm xâm hại tình dục trẻ em như thế nào?

Thứ 2, 08/04/2019 | 12:00
Hiện nay tình trạng xâm hại tình dục trẻ em diễn ra ở mức đáng báo động tại khắp mọi quốc gia trên thế giới, chính vì vậy nhiều quốc gia đã mạnh tay áp dụng những biện pháp cứng rắn, nghiêm trị để loại trừ loại tội phạm nguy hiểm này.
Cùng chuyên mục

Cen Land dự kiến rót 760 tỷ đồng vào khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh 2

Thứ 7, 13/08/2022 | 13:20
Dự án Cen Land đầu tư có tổng diện tích 55,4 ha với nhiều loại hình BĐS như: chung cư, biệt thự, nhà vườn, nhà ở xã hội, thấp tầng,… với tổng số sản phẩm là 95.

Đà Nẵng thu hồi đất của chi nhánh Công ty Cổ phần Vicem Hải Vân

Thứ 6, 12/08/2022 | 19:00
Ngày 12/8, theo Văn phòng UBND Tp.Đà Nẵng, ông Lê Quang Nam, Phó Chủ tịch UBND Tp.Đà Nẵng đã ký quyết định 2074/QĐ-UBND về việc thu hồi đất thuê của Công ty Cổ phần xi măng Vicem Hải Vân.

Quảng Ninh phấn đấu đến năm 2030 xây dựng 25.000 căn nhà ở xã hội

Thứ 6, 12/08/2022 | 17:59
Đến năm 2025, Quảng Ninh sẽ đáp ứng khoảng 50% tổng nhu cầu nhà ở xã hội của các đối tượng có thu nhập thấp: công nhân KCN, công nhân ngành than.

HoREA kiến nghị nên kế thừa bảng giá đất 5 năm một lần

Thứ 6, 12/08/2022 | 15:58
Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu đề xuất bảng giá đất nên được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.

Hà Nội duyệt nhiệm vụ quy hoạch 4 phân khu đô thị Sóc Sơn hơn 3.000ha

Thứ 6, 12/08/2022 | 13:19
UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành các quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị 1, 2, 4, 5 Sóc Sơn, cùng tỷ lệ 1/2.000, tổng diện tích hơn 3.000ha.
     
Nổi bật trong ngày

Đà Nẵng thu hồi đất của chi nhánh Công ty Cổ phần Vicem Hải Vân

Thứ 6, 12/08/2022 | 19:00
Ngày 12/8, theo Văn phòng UBND Tp.Đà Nẵng, ông Lê Quang Nam, Phó Chủ tịch UBND Tp.Đà Nẵng đã ký quyết định 2074/QĐ-UBND về việc thu hồi đất thuê của Công ty Cổ phần xi măng Vicem Hải Vân.

Hà Nội duyệt nhiệm vụ quy hoạch 4 phân khu đô thị Sóc Sơn hơn 3.000ha

Thứ 6, 12/08/2022 | 13:19
UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành các quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch phân khu đô thị 1, 2, 4, 5 Sóc Sơn, cùng tỷ lệ 1/2.000, tổng diện tích hơn 3.000ha.

HoREA kiến nghị nên kế thừa bảng giá đất 5 năm một lần

Thứ 6, 12/08/2022 | 15:58
Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu đề xuất bảng giá đất nên được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.

Sớm đưa thương hiệu VIETCHEM lên bản đồ ngành hóa chất Đông Nam Á

Thứ 6, 12/08/2022 | 16:16
Công ty CP XNK Hóa chất và Thiết bị Kim Ngưu – VIETCHEM đã trở thành thương hiệu lớn mạnh trong ngành hóa chất với rất nhiều chi nhánh trải dài từ Bắc vào Nam.

Bình Phước: 8 giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa

Thứ 7, 13/08/2022 | 07:00
Tỉnh Bình phước sẽ hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa 8 giải pháp để doanh nghiệp vượt qua khó khăn, nâng cao năng lực cạnh tranh.