Công ty Cổ phần (CTCP) Phát triển Bất động sản (BĐS) Phát Đạt (MCK: PDR - HOSE) tiền thân là CTCP Xây dựng và kinh doanh nhà Phát Đạt được thành lập dưới hình thức công ty cổ phần vào năm 2004.
Người đã vạch ra những định hướng phát triển, điều hành các hoạt động kinh doanh và đầu tư của BĐS Phát Đạt là ông Nguyễn Văn Đạt. Ông giữ vai trò Chủ tịch HĐQT của Phát Đạt từ những ngày đầu thành lập đến nay.
Dưới sự dẫn dắt của ông Đạt, giá trị vốn hóa của Công ty chính thức vượt qua mốc 1 tỷ USD vào 3/2/2021.
Sở hữu hơn 266 triệu cổ phiếu PDR, khối tài sản ước tính hơn 18.000 tỷ đồng, ông Nguyễn Văn Đạt đang nằm trong tốp 10 người giàu nhất trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
Hàng loạt dự án của Phát Đạt
Là tân binh xuất hiện trên thị trường BĐS, Phát Đạt mở đầu với dự án The EverRich 1 tọa lạc tại Q.11, TP.HCM với vốn đầu tư 1.100 tỷ đồng. Sau dự án này, Công ty liên tiếp mở rộng đầu tư thêm dự án The EverRich II Q.7 (năm 2010), The EverRich III tại Q.7 (năm 2011), The Everrich Infinity tại Q.5 (năm 2015), dự án Millennium tại Q.4, TP. HCM (năm 2016).
Ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt.
Tuy nhiên, sau thời gian dài triển khai The EverRich II, dự án này của ông Đạt phải chuyển đổi cho đối tác khác vào năm 2015.
Ngoài ra, Phát Đạt còn đầu tư vào các dự án nghỉ dưỡng như Marriott Hotels & Resorts Hội An, Westin Hotels Resorts & Spa Cam Ranh…
Bên cạnh những dự án nhà ở, nghỉ dưỡng, Phát Đạt còn đẩy mạnh triển khai các dự án BT. Năm 2010, Phát Đạt khởi công xây dựng cầu Phú Thuận, Q.7, có tổng mức đầu tư 81 tỷ đồng và khánh thành vào năm 2011.
Năm 2014, Công ty thực hiện dự án đầu tư xây dựng cầu Mỹ Lợi nối Tiền Giang và Long An theo hình thức BOT (xây dựng – kinh doanh – chuyển giao) và tiến hành thông xe vào tháng 8/2015, với tổng mức đầu tư 1.438 tỷ đồng.
Năm 2019, Phát Đạt thực hiện dự án BT đầu tư xây dựng Trung tâm TDTT Phan Đình Phùng (số 8, Võ Văn Tần, Q.3, TP.HCM). Đổi lại việc thực hiện dự án này, Phát Đạt có được 2 khu đất tại Q.1.
Song song với việc thực hiện các dự án tại TP.HCM, Phát Đạt tìm kiếm quỹ đất mới tại Bình Định, Bình Dương, Quảng Ngãi, Phú Quốc... để phát triển các sản phẩm căn hộ trung và cao cấp.
Tại Bình Định, Công ty sở hữu những khu vực trung tâm như 5.246 m2 khu “đất vàng” Ngô Mây, TP.Quy Nhơn; phát triển KĐT sinh thái Nhơn Hội có tổng diện tích 116,2 ha; dự án Bắc Hà Thanh có diện tích 55,7 ha tại huyện Tuy Phước, Bình Định.
Tại Quảng Ngãi, Công ty thực dự án Phát Đạt Bàu Cả ngay tại trung tâm thành phố, có diện tích 7,7 ha.
Cuối năm 2019, Phát Đạt đầu tư 639 tỷ đồng thâu tóm bất động sản tại Bình Dương và chính thức sở hữu quỹ đất 3,73 ha. Công ty đã hợp tác với Tập đoàn Danh Khôi đầu tư và phát triển dự án Astral City Bình Dương.
Sang năm 2020, dự án Astral City Bình Dương đi vào triển khai với tổng mức đầu tư dự kiến 9.620 tỷ đồng, bao gồm 8 khối nhà với tổng 4.966 căn hộ.
PDR cũng mở rộng hoạt động kinh doanh sang mảng bất động sản công nghiệp với dự án đầu tiên tại khu vực Cảng Cái Mép (Bà Rịa Vũng Tàu) có diện tích 24ha, tổng mức đầu tư dự kiến 1.136 tỷ đồng.
Cơ cấu quỹ đất của BĐS Phát Đạt
Hơn 10.000 tỷ đồng "om" tại các dự án
Trong giai đoạn 3 năm 2018-2020, doanh thu thuần và lợi nhuận của Phát Đạt tăng trưởng. Năm 2019, doanh thu thuần của Phát Đạt ghi nhận 3.400 tỷ đồng tăng 58% so với năm 2018 (đạt 2.148 tỷ đồng) và lợi nhuận sau thuế cũng tăng gần 36%, đạt 874 tỷ đồng.
Sang đến năm 2020, doanh thu thuần tăng 15% đạt 3.911 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế tăng gần 40% đạt 1.220 tỷ so với năm 2020.
Lợi nhuận này chủ yếu đến từ việc ghi nhận doanh thu các nền đất đã bàn giao tại dự án Phân khu số 2 (Nhơn Hội New City) và phân khu số 9 (Kỳ Co Gateway) của dự án Khu du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định.
Tính đến cuối năm 2020, hàng tồn kho của Phát Đạt ở con số 9.331 tỷ đồng, tăng hơn 1.337 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Hàng tồn kho chiếm đến 60% tổng tài sản gồm các dự án đang triển khai: The EverRich 2 (3.603 tỷ); dự án Tropicana Bến Thành Long Hải (1.911 tỷ); dự án Nhơn Hội - Bình Định (1.474 tỷ); dự án The EverRich 3 (876 tỷ); dự án Astral City Bình Dương (624 tỷ); dự án ĐK Phú Quốc (476 tỷ); dự án Ngô Mây (133 tỷ); dự án Bàu Cả - Quảng Ngãi (26 tỷ).
Tính đến 31/03/2021, tổng tài sản của PDR tiếp tục tăng 11,2% so với cuối năm 2020, đạt 17.363 tỷ đồng, trong đó riêng khoản mục Hàng tồn kho tăng thêm 1.301,1 tỷ đồng trong 3 tháng đầu năm nay, lên 10.632 tỷ đồng.
Hàng tồn kho tăng chủ yếu đến từ dự án đầu tư mới Phước Hải ( tăng 1.371 tỷ đồng); dự án Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội giảm 81 tỷ đồng xuống còn 1.392 tỷ đồng do Công ty ghi nhận một phần doanh thu và lợi nhuận của Phân khu số 9. Đây cũng là dự án đem lại nguồn thu lớn của Phát Đạt thời gian gần đây.
Vay nợ tăng cao
Để có vốn đầu tư các dự án, Phát Đạt tiếp tục tăng vay nợ các ngân hàng và phát hành trái phiếu. Tính đến cuối năm 2020, nợ phải trả của Công ty là 10.423 tỷ đồng, tăng 831 tỷ đồng, tương ứng tăng 8,7% so với cuối năm 2019, chủ yếu do các khoản nợ ngắn hạn. Nếu so với tổng cộng nguồn vốn thì nợ phải trả chiếm đến gần 67%, và gấp đôi vốn chủ sở hữu.
Trong cơ cấu nợ phải trả, chủ yếu là khoản vay ngắn hạn và khoản phải trả ngắn hạn, dài hạn khác, trong đó khoản phải trả ngắn hạn khác tăng gấp 2,4 lần so với cuối năm 2019 ghi nhận 1.481 tỷ đồng; khoản phải trả dài hạn khác là 5.552 tỷ đồng. Tổng cộng hai khoản này lên đến 7.033 tỷ đồng, chiếm 67% tổng cộng số nợ.
Cụ thể, khoản phải trả ngắn hạn khác gồm phải trả Công ty CP Đầu tư BĐS BIDICI 1.096 tỷ đồng; nhận ký quỹ 283 tỷ đồng; hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Nhơn Hội - Bình Định 76 tỷ đồng.
Còn về khoản phải trả dài hạn khác là hợp đồng hợp tác đầu tư dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 là 5.552 tỷ đồng. Phát Đạt cho biết, đây không phải khoản nợ của công ty bởi hai dự án này PDR đã thu của đối tác và nhận đủ tiền. Đồng thời, PDR đã bàn giao hai dự án cho đối tác tiếp tục phát triển và kinh doanh từ năm 2019. Sau khi các thủ tục pháp lý hoàn tất theo quy định của pháp luật, thì khoản tiền này sẽ được ghi nhận vào doanh thu của Phát Đạt.
Các khoản vay nợ tài chính của Phát Đạt gồm 572 tỷ đồng là vay ngân hàng; xấp xỉ 705 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu và 621,775 tỷ đồng vay từ bên khác.
Ngân hàng Vietinbank - chi nhánh 11 TP.HCM là chủ nợ lớn nhất của Phát Đạt với tổng nợ 372,5 tỷ đồng; ngân hàng TMCP Phương Đông OCB - chi nhánh Bến Thành 100 tỷ đồng; ngân hàng BIDV - chi nhánh Nhà Bè 99,65 tỷ đồng.
Về khoản phát hành trái phiếu, trong năm 2020, Phát Đạt đã phát hành trái phiếu 4 lần. Cụ thể, PDR phát hành trái phiếu 1 là 247 tỷ đồng để tài trợ cho dự án Nhơn Hội - Bình Định. Trái phiếu 1 được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và toàn bộ quyền tài sản thuộc Phân khu 2, dự án Nhơn Hội - Bình Định; quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Nam thuộc Công ty An Điền - đối tác kinh doanh của Nhóm công ty.
Ở lần phát hành trái phiếu thứ 2, 3, 4; Phát Đạt huy động thêm 457,6 tỷ đồng với giá trị lãi suất 13%/năm và được đảm bảo bằng 44,25 triệu cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông. Khoản vay này có kỳ hạn trả gốc trong năm 2021.
Còn về khoản 621,775 tỷ đồng, Phát Đạt vay 22,5 triệu USD (khoảng 521,775 tỷ đồng) từ quỹ Vietnam New Urban Center LP cho dự án Nhơn Hội - Bình Định với lãi suất 15%/năm và 100 tỷ từ ông Vũ Dương Hiển với lãi suất 13,5% và được đảm bảo bằng 5,8 triệu cổ phiếu PDR.
Tuy nhiên, khoản vay quỹ Vietnam New Urban Center LP đã được tất toán toàn bộ gốc và lãi phát sinh vào hồi đầu tháng 5 vừa rồi.
Trong năm 2021, Phát Đạt dự kiến doanh thu 4.700 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.868 tỷ đồng, tăng lần lượt 20% và 53% so với năm trước nhờ bàn giao phân khu số 9 thuộc khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, tỉnh Bình Định, dự án Astral City...
Cũng trong năm nay, Phát Đạt mở rộng thêm ngành nghề kinh doanh là năng lượng tái tạo, tập trung vào điện năng lượng mặt trời và điện gió. Theo Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt, PDR hiện đang quan tâm để làm các bước cơ bản, nếu đạt được mục tiêu lợi nhuận cũng như việc tuân thủ quy định pháp luật thì công ty mới triển khai mảng này.
