Những rủi ro khi mua bán nhà ở chưa làm thủ tục hoàn công

Hoàn công nhà ở là cách thường gọi của người dân để chỉ thủ tục nghiệm thu công trình hoặc thông báo cho cơ quan Nhà nước trước khi đưa vào sử dụng.

Thủ tục hoàn công nhà ở, công trình xây dựng là bắt buộc đối với công trình được cấp phép. Còn đối với những công trình không phải xin cấp giấy phép xây dựng sẽ không cần thực hiện các thủ tục hoàn công xây dựng.

Nhà chưa hoàn công thường do 2 nguyên nhân chính là chủ nhà không làm thủ tục hoàn công hoặc chủ nhà lấn chiếm, xây dựng sai phép nên không được hoàn công.

Công trình xây dựng xong mà không làm thủ tục hoàn công thì không được lập hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà.

Theo Điều 118, 119, 120 của Luật Nhà ở 2014 và một số điều trong Luật Đất đai 2013, giao dịch mua bán nhà ở buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Rủi ro trong mua bán nhà chưa hoàn công

Trên thực tế vẫn có nhiều người mua nhà vì nghĩ rằng mua nhà để ở lâu dài, không có ý định buôn bán bất động sản nên không quá quan tâm đến vấn đề hoàn công.

Tuy nhiên việc mua nhà chưa hoàn công vẫn có thể dẫn đến một số rủi ro nhất định cho người mua.

Cụ thể, nếu nhà đã có sổ đỏ mà chưa được hoàn công thì người mua chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng nhà nằm trên đất.

Điều này có nghĩa là người mua không có quyền sở hữu nhà trên đất, mà chỉ có quyền sử dụng đất. Về phía người bán, điều này có thể là cái cớ để người mua ép giá ngôi nhà xuống mức thấp hơn giá trị thực.

Nhưng trong trường hợp chủ nhà cũ chưa có giấy chứng nhận thì rủi ro đối với người mua sẽ tăng lên.

Do giấy phép xây dựng vẫn đứng tên chủ cũ nên người mua nếu muốn hoàn công sẽ cần chữ ký của chủ cũ trên một số giấy tờ. Rắc rối sẽ xảy ra nếu chủ cũ không có thiện chí giúp đỡ hoặc ở xa.

Ngoài ra, không loại trừ trường hợp cần đến tiền, muốn đem nhà đi thế chấp ngân hàng; chuyển đổi hay tặng lại cho con cái… Khi đó, họ phải liên hệ lại với người bán, nhờ họ phối hợp với mình đi làm thủ tục hoàn công và chịu mọi chi phí phát sinh, mà lẽ ra việc này người bán nhà phải làm trước khi thực hiện giao dịch mua bán với họ.

Hơn nữa, nếu nhà xây dựng sai phép, người mua cũng cần tốn thêm chi phí sửa chữa, trả lại hiện trạng ngôi nhà theo đúng giấy phép xây dựng để được hoàn công. Đặc biệt, nếu cơ quan chức năng rà soát, ngôi nhà xây trái phép có thể bị cưỡng chế tháo dỡ.

Trường hợp đến một lúc nào đó, ngôi nhà lại nằm trong quy hoạch của địa phương, họ sẽ không được xem xét đền bù giải phóng mặt bằng vì thực chất, giấy tờ sử dụng đất ở không chứng minh đã có tài sản trên đất.

Tóm lại, nhà đất có đầy đủ tính pháp lý vẫn là an toàn nhất. Dù mục đích chỉ để ở hay sau này có bán, tặng, cho, thì nhà cũng cần hoàn công nghiêm chỉnh. Với sự thương thảo của hai bên mua bán, chủ nhà có thể tìm cách thức phù hợp để hoàn công kịp thời trước khi chuyển nhượng cho bên kia.

Thủ tục hoàn công được xem là thủ tục nhỏ nhưng vô cùng cần thiết hiện nay bởi nó liên quan trực tiếp tới tính pháp lý của căn nhà, việc định giá tài sản sau này. So với việc hoàn công ngay sau khi nhà được xây dựng xong, việc hoàn công sau đó sẽ phức tạp và tốn thời gian hơn.

Chỉ tiết về thủ tục hoàn công mời xem bài viết: "Hồ sơ và thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ theo quy định mới nhất"

Hoàng Mai