Thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2023: Thách thức và những giải pháp phục hồi

Đối mặt nhiều thách thức

Theo Nhịp Sống Thị Trường, trong báo cáo Chiến lược đầu tư Việt Nam 2023 của VnDirect, nhóm phân tích của đơn vị này đưa ra dự báo về thị trường căn hộ. Cụ thể, nguồn cung mới căn hộ tại Tp.HCM năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ, giảm 20% so với cùng kỳ.

“Tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80%, giảm 10 điểm % so với cùng kỳ do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong 2023. Chúng tôi kỳ vọng giá sơ cấp căn hộ các phân khúc sẽ giảm 5-10% so với cùng kỳ trong năm 2023”, VnDirect dự báo.

Chuyên gia của VnDirect cho rằng, chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.

Còn với thị trường nhà liền thổ, nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại Tp.HCM tiếp tục khan hiếm trong 2023 do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành TP.HCM như Thủ Đức, Quận 12 và Bình Chánh.

VnDirect cho rằng giá sơ cấp nhà liền thổ có thể nhanh chóng quay về mức 7.000-8.000 USD/m2 trong năm 2023-2024, do tâm lý người mua nhà sẽ thận trọng hơn với các dự án có “vị trí vàng” sau làn sóng bắt giữ liên quan đến các chủ đầu tư bất động sản lớn.

Bên cạnh đó, giá đất thứ cấp tại các dự án có pháp lý minh bạch, hướng tới nhu cầu người ở thực sẽ khó có sự sụt giảm đáng kể, do người mua tại các dự án này ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất vay tăng cao.

Thị trường nhà ở xây sẵn tại các vùng lân cận Tp.HCM giảm sức hút trong năm 2023 trước những sai phạm của cơ quan quản lý liên quan đến thị trường bất động sản.

VnDirect nhận thấy chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại các vùng lân cận Tp.HCM trong quý 3/22, với nguồn cung mới nhà liền thổ tăng 23% so với quý trước lên 2.656 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 đã giảm mạnh 14,5 điểm % so với quý trước xuống còn 47%, do tâm lý người mua nhà e ngại trước những vi phạm của các cơ quan quản lý liên quan đến thị trường bất động sản ở những khu vực này, dẫn đến số lượng nhà liền thổ tiêu thụ giảm 5,8% so với quý trước, theo DKRA và CBRE.

“Thị trường bất động sản tại các vùng lân cận Tp.HCM sẽ vẫn ảm đạm trong năm 2023 do tâm lý người mua nhà ở những khu vực này suy giảm làm ảnh hưởng quyết định mua nhà ở”, báo cáo nêu.

Trong khi đó, theo Tài nguyên & Môi trường, thông tin từ Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), hiện nay, pháp lý là vướng mắc lớn của thị trường BĐS, chiếm khoảng 70% khó khăn của các dự án nhà ở. Một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) phải thu hẹp quy mô đầu tư. Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu và cả vốn huy động từ khách hàng bị ngưng, khiến một số doanh nghiệp BĐS thiếu vốn, phải chuyển nhượng dự án và rao bán sản phẩm BĐS với chiết khấu cao.

Nhận định từ CBRE Việt Nam, theo một số chủ đầu tư, nhiều dự án mới có thể sẽ bị trì hoãn mở bán trong năm 2023, bởi trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý của dự án chờ được khai thông với Luật Đất đai (sửa đổi) và tâm lý người mua nhà ở suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế. Dự báo nguồn cung mới căn hộ tại Tp.HCM trong 2023 vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000 - 20.000 căn, giảm 10% so với cùng kỳ. Còn nguồn cung mới nhà ở xây sẵn chỉ duy trì ở mức 1.000 - 2.000 căn sẽ được mở bán trong năm 2023.    

Các giải pháp phục hồi

Theo TTXVN, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định thị trường bất động sản năm 2023 khó có khả năng ổn định, phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông.

Trong bối cảnh hiện nay, nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu phát triển từ huy động trái phiếu và vốn vay từ ngân hàng. Do vậy, khi nguồn vốn chính tiếp tục bị ảnh hưởng thì nguồn cung bất động sản trên thị trường bị khan hiếm là không thể tránh khỏi.

Đồng thời, thị trường bất động sản năm 2023 cũng sẽ có những biến chuyển thận trọng hơn. Xét về tính thanh khoản, phân khúc nhà ở vẫn duy trì ở mức ổn định. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế và thiếu vắng những sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng cũng sẽ làm ảnh hưởng tới tính thanh khoản.

Trước thực trạng đó, để thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trở nên tích cực hơn, cần phải có những chính sách đặc thù hỗ trợ như giải quyết sớm các vấn đề về pháp lý; gỡ nút thắt vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản; kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản...

Đặc biệt, Chính phủ và các ngành liên quan cần tiến hành đồng bộ nhiều giải pháp, gồm giải ngân vốn đầu tư công, “bơm” tiền vào nền kinh tế thông qua các gói hỗ trợ, kích cầu... cho cộng đồng doanh nghiệp.

Các giải pháp xử lý không phải là để “giải cứu” thị trường, doanh nghiệp mà Nhà nước chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết, đi đôi với một số giải pháp kích cầu trực tiếp hỗ trợ cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu với lãi suất hợp lý.

Ngày 17/11/2022, Chính phủ đã ban hành Quyết định 1435/QĐ-TTg về việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Đây là quyết định kịp thời giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn đang bủa vây, khơi thông những ách tắc trong triển khai các dự án bất động sản, tạo động lực thúc đẩy thị trường hồi phục.

Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ có nhiệm vụ yêu cầu các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp liên quan báo cáo, cung cấp thông tin, hồ sơ, tài liệu về các dự án bất động sản đang triển khai nhưng có khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, kiến nghị giải pháp giải quyết. Ở đây, tổ công tác được trao quyền hạn rất lớn, chủ động xử lý ngay những tồn đọng, mà không cần phải báo cáo, chờ đợi các bộ, ngành liên quan giải quyết.

Đào Vũ (T/h)