Giải quyết bài toán hạ tầng giao thông giảm sức ép cho vùng lõi nội đô

Thứ 5, 08/02/2024 | 19:28
0
Khi giao thông phát triển, khoảng cách sẽ không còn là vấn đề cần cân nhắc thì xu hướng dịch chuyển ra vùng ven nội đô là tất yếu.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường bất động sản (BĐS) đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập, cần thời gian dài để khắc phục. Đặc biệt là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là các phân khúc bình dân, giá phù hợp - có nhu cầu rất lớn.

Cụ thể, tổng nguồn cung nhà ở giai đoạn 2018 - 2022 liên tục sụt giảm, từ mức 180 nghìn sản phẩm năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch, xuống còn khoảng 48 nghìn sản phẩm vào năm 2022. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, đạt khoảng 55 nghìn sản phẩm, nhưng mới chỉ bằng 32% so với năm 2018.

Cơ cấu nguồn cung nhà ở ngày càng mất cân đối, các dự án mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp, căn hộ giá từ 40 triệu đồng/m2, trái ngược với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân (<25 triệu đồng/m2). Theo đó, tỷ trọng căn hộ bình dân giảm từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022, và 6% vào năm 2023.

Lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng đẩy giá BĐS, đặc biệt là phân khúc căn hộ, liên tục thiết lập mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu thiết thực về nhà ở. Thanh khoản trên thị trường sụt giảm mạnh, tồn kho gia tăng, khiến doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng. Nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, ảnh hưởng trực tiếp tới 40 ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất…

Trước thực trạng đó, giải pháp được đặt ra và nói đến nhiều nhất là các doanh nghiệp BĐS cần giảm giá bán. Còn cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất.

Bất động sản - Giải quyết bài toán hạ tầng giao thông giảm sức ép cho vùng lõi nội đô

Giá nhà trung tâm khó hạ

Tuy nhiên, thực tế hiện nay, giá căn hộ rất khó giảm bởi các sản phẩm này tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm - nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm, nên các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp, để tối đa hóa lợi nhuận. Các chi phí liên quan như chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương công nhân,... liên tục tăng cũng buộc chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời.

Đồng thời, khu vực lõi trung tâm có rất ít dự án nhà ở đang triển khai, được cấp phép mới do thủ tục pháp lý kéo dài trong khi nhu cầu nhà ở đang ở mức cao và vẫn theo xu hướng tăng. Do đó, doanh nghiệp có dự án mở bán thời điểm này sẽ có lợi thế quyết định giá.

Hơn nữa, nếu đánh thuế bất động sản cũng chưa chắc giá nhà hạ bởi sức hút của thành phố quá lớn. Phương án hạ giá nhà cũng sẽ khiến nhu cầu tăng vọt, kéo theo giá nhà cũng sẽ tăng trở lại và dẫn đến các hệ luỵ khác về lâu dài đối với nền kinh tế.

Giá BĐS phụ thuộc vào hành vi, tư duy của thế hệ

VARS cho rằng, trong dài hạn, giá BĐS phụ thuộc vào hành vi, tư duy của thế hệ. Mặt bằng giá BĐS sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm - nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất, phát triển các dự án quy mô lớn, giúp dự án có giá bán tốt hơn.

Xu hướng dịch chuyển từ các khu vực nội đô sang vùng ven đã rõ nét trong vài năm gần đây. Nhiều nhà phát triển BĐS đã đón đầu cơ hội, tiên phong triển khai các dự án đại đô thị như Vinhomes, Ecopark,... Giá bán tốt hơn, sản phẩm đa dạng kèm không gian sinh hoạt và tiện ích đa dạng dành cho cư dân, đã thu hút lượng lớn khách hàng chuyển đến đến sinh sống và làm việc. Bất động sản ở những khu vực này cũng nằm trong xu hướng tăng trưởng giá.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, nguồn cung căn hộ trong năm 2024 sẽ tăng trở lại, nhờ đà phục hồi của thị trường và nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước. Các dự án mới có xu hướng lan rộng ra ở các khu vực xa hơn, theo các định hướng quy hoạch cơ sở hạ tầng. Đây cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp và hạn chế.

Đồng thời, phù hợp với đặc trưng lối sống năng động, hiện đại của thế hệ Millennials-Z (18-38 tuổi), đang chiếm tới 47% dân số cả nước (45 triệu người), chú trọng hơn vào môi trường và hệ thống tiện ích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống, không mấy thiết tha với khu vực lõi trung tâm đô thị. Yếu tố khoảng cách không còn là sự lựa chọn hàng đầu đối với nhóm khách hàng này khi thuê, mua nhà ở.

Trong bối cảnh không gian sống và tiện ích vùng lõi không còn đủ đáp ứng nhu cầu sống hiện đại. Họ chấp nhận đi xa hơn một chút để được sống tại nơi có không gian sống trong lành và những tiện ích được tích hợp tối đa trong một khu vực. Hơn nữa, trước nỗi ám ảnh về tắc đường nội đô, giờ đây, người mua nhà đang thay đổi khái niệm mới, từ đi bao xa đến mất bao lâu.

Bất động sản - Giải quyết bài toán hạ tầng giao thông giảm sức ép cho vùng lõi nội đô (Hình 2).

Giải bài toán kết nối

Nếu hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc, thì xu hướng dịch chuyển ra các dự án ở vùng ven nội đô, với không gian sống trong lành, hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại là tất yếu. Xu hướng tích cực này không chỉ góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng cho vùng lõi đô thị mà còn giúp dự án có giá bán tốt hơn nhờ ưu thế về quỹ đất để phát triển các dự án quy mô lớn. Thông qua đó, kéo giảm mặt bằng giá BĐS.

Do đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh các dự án đầu tư công phát triển hạ tầng. Mở rộng thành phố, quy hoạch phát triển các đô thị vệ tinh cùng với việc triển khai các dự án giao thông trọng điểm, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giảm thiểu tình trạng quá tải cho đô thị. Đồng thời, cần giải quyết vấn đề thời gian cấp phép, thủ tục phát triển dự án BĐS.

Về phía doanh nghiệp phát triển dự án, cần nghiên cứu kỹ nhu cầu của thị trường để có định hướng phát triển phù hợp, chất lượng xứng tầm so với giá bán và cần thực hiện đúng trách nhiệm và cam kết của mình trong việc xây dựng hạ tầng.

NAM ANH

Thị trường bất động sản phía Nam và kỳ vọng "vượt sóng" năm 2024

Thứ 5, 08/02/2024 | 07:00
Trong năm 2024, nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư kỳ vọng vào thị trường với những tiềm năng có thể "vượt sóng vươn xa".
Cùng tác giả

Hoa hậu Việt Nam 2020: Nóng bỏng cùng phần thi bikini

Thứ 6, 13/11/2020 | 06:00
Vóc dáng nóng bỏng của các thí sinh Hoa hậu Việt Nam 2020 trong đêm thi Người đẹp biển khiến người đối diện không thể rời mắt.

Vương miện Hoa hậu Việt Nam 2020: Những con số gây sốc

Thứ 4, 11/11/2020 | 20:11
Vương miện Hoa hậu Việt Nam 2020 khiến nhiều người choáng ngợp. Đây là chiếc vương miện thể hiện cho nữ quyền.

TP. Cần Thơ từ chối xử lý rác của Trà Vinh: Không ai thích nhận rác

Thứ 4, 11/11/2020 | 20:00
Chuyện TP.Cần Thơ từ chối hỗ trợ xử lý 30.000 tấn rác thải của Trà Vinh là câu chuyện thu hút sự quan tâm và đáng suy ngẫm. Chẳng ai muốn nhận rác của người khác!

Hoa hậu Việt Nam: Dàn hậu váy áo lộng lẫy, khoe sắc trong buổi họp báo

Thứ 4, 11/11/2020 | 18:07
Nhiều Hoa Á hậu đã cùng nhau hội ngộ về buổi họp báo Chung kết toàn quốc Hoa hậu Việt Nam 2020 để chờ đón những điều bất ngờ tại cuộc thi năm nay.

Bà trùm Hoa hậu Phạm Kim Dung: Hé lộ về người đàn ông cuộc đời

Thứ 2, 09/11/2020 | 13:00
“Thật sự mọi thứ trở nên tươi thắm, tuyệt vời khi tôi gặp ông xã tôi bây giờ là Đạo diễn Hoàng Nhật Nam”.
Cùng chuyên mục

Lâm Đồng: Rà soát các dự án đầu tư BĐS tại Đà Lạt và Bảo Lộc

Thứ 7, 04/05/2024 | 20:36
UBND tỉnh Lâm Đồng yêu cầu kiểm tra, rà soát các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên địa bàn Tp.Đà Lạt và Tp.Bảo Lộc.

Thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội tiếp tục đà tăng

Thứ 7, 04/05/2024 | 17:00
Năm 2024, thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội được dự đoán tiếp tục đà tăng nhờ nguồn vốn nước ngoài dồi dào và sự cải thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng.

Tp.HCM: Tín hiệu tích cực từ doanh thu kinh doanh bất động sản

Thứ 7, 04/05/2024 | 13:06
Các giải pháp kích cầu dần dần có tác dụng khi thị trường bất động sản tại Tp.HCM đã có dấu hiệu khởi sắc, ghi nhận giao dịch nhộn nhịp hơn.

Thị trường khách sạn tại Hà Nội đang trong trạng thái tốt

Thứ 3, 30/04/2024 | 20:22
Du lịch khởi sắc đã tạo đà cho thị trường khách sạn. Theo ông Matthew Powell, hoạt động của các khách sạn ở Hà Nội đã về gần mức trước đại dịch Covid-19.

Hà Nội: Hiện trạng tuyến đường dài 325m được khởi động lại sau 12 năm

Thứ 2, 29/04/2024 | 16:55
Tuyến đường Phương Mai - sông Lừ (quận Đống Đa, Tp.Hà Nội) dài 325m với mức đầu tư 225 tỷ đồng đang khởi động lại sau 12 năm.
     
Nổi bật trong ngày

Vàng SJC ngược dòng thế giới, lập đỉnh: Chuyên gia dự báo bất ngờ về giá vàng tuần tới

Chủ nhật, 05/05/2024 | 16:00
Trái ngược với SJC , vàng thế giới tiếp tục sụt giảm mạnh. Theo dự báo của các chuyên gia, giá vàng sẽ tiếp tục trượt dốc trong thời gian tới.

Tp.HCM: Tín hiệu tích cực từ doanh thu kinh doanh bất động sản

Thứ 7, 04/05/2024 | 13:06
Các giải pháp kích cầu dần dần có tác dụng khi thị trường bất động sản tại Tp.HCM đã có dấu hiệu khởi sắc, ghi nhận giao dịch nhộn nhịp hơn.

Thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội tiếp tục đà tăng

Thứ 7, 04/05/2024 | 17:00
Năm 2024, thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội được dự đoán tiếp tục đà tăng nhờ nguồn vốn nước ngoài dồi dào và sự cải thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng.

Giá vàng 5/5: Giá vàng SJC cao chót vót, sát mốc 86 triệu đồng/lượng

Chủ nhật, 05/05/2024 | 09:24
Giá vàng thế giới kết thúc 1 tuần giảm giá trong bối cảnh nhà đầu tư chốt lời. Trong khi ở thị trường trong nước, vàng miếng SJC tiến sát mốc 86 triệu đồng/lượng.

Xuất khẩu điện thoại và linh kiện mang về hơn 18,4 tỷ USD

Chủ nhật, 05/05/2024 | 06:15
Lũy kế 4 tháng đầu năm 2024, xuất khẩu điện thoại và linh kiện thu về hơn 18,4 tỷ USD, tăng 6,6% so với 4 tháng năm 2023.